Quelle plus-value sur la vente d’un terrain à bâtir ? Calcul et astuces !

Vous vendez un terrain constructible ? Ce bien immobilier a sans doute pris de la valeur avec le temps : vous avez beaucoup à gagner ! Mais attention, vous êtes taxé par l’administration au moment de la vente : calculez votre impôt pour anticiper vos gains… On répond à toutes vos questions sur la plus-value sur un terrain à bâtir.

Plus-value sur un terrain : les règles de base

Plus-value immobilière : de quoi parle-t-on ?

Lorsque vous vendez un bien immobilier, l’administration fiscale vous taxe en cas de plus-value.

• Vous réalisez une plus-value immobilière si le prix de vente est supérieur au prix d’achat ou à la valeur du terrain au jour de la donation ou de la succession. En cas de moins-value – vous vendez moins cher – vous n’êtes pas concerné.
• Le calcul et le paiement de l’impôt sur la plus-value immobilière sont réalisés au jour de la signature définitive de la vente de votre terrain.
• Votre notaire prend en charge toutes les formalités. Vous pouvez néanmoins évaluer le montant de l’impôt en amont, pour anticiper vos gains nets ! Utilisez un simulateur de calcul de plus-value immobilière. Mais attention, certaines circonstances peuvent vous ouvrir droit à des abattements ou une exonération spécifiques… Votre notaire reste votre meilleur interlocuteur. En attendant, les informations suivantes vous seront utiles !

Comment calculer le montant de la plus-value sur un terrain ?

Plus-value sur un terrain = prix de vente – prix d’achat

Quelques subtilités néanmoins :

• Vous pouvez augmenter le prix d’achat de certains frais, pour diminuer le montant de votre plus-value. Il s’agit notamment des frais de notaire et des dépenses de travaux. De la même manière, vous déduisez du prix de vente les frais éventuellement supportés au moment de la transaction – honoraires de l’agent immobilier, coût des diagnostics immobiliers, mainlevée d’hypothèque…
• Comment la vente d’un terrain dont vous avez hérité est-elle taxée ? Au moment de la succession, le terrain a été évalué pour calculer vos frais de succession. C’est cette valeur qui est prise en compte pour le calcul de votre plus-value immobilière lorsque vous vendez le terrain. De même si vous avez reçu le terrain par donation.

A noter : veillez à évaluer vos biens immobiliers au plus juste en cas de succession ou de donation. Il serait tentant de les sous-évaluer pour payer des droits de mutation inférieurs, mais la pratique est risquée… Non seulement vous vous exposez à une sanction de l’administration fiscale, mais en plus vous êtes perdant au moment de la revente du bien. Sous-évaluer votre terrain revient en effet à augmenter votre plus-value !

Comment être exonéré de l’impôt sur la plus-value sur un terrain ?

Votre plus-value est totalement exonérée d’impôt dans les cas suivants :

• Vous êtes propriétaire du terrain depuis plus de 30 ans.
• Le prix de vente est inférieur à 15 000 € – 30 000 € en couple.
• Vous n’êtes pas propriétaire de votre résidence principale, et vous vous engagez à employer le prix de vente pour acheter votre résidence principale dans un délai maximum de 24 mois.
• En vertu de l’article 150 U du CGI, pour une vente jusqu’au 31 décembre 2022, vous êtes totalement exonéré de l’impôt sur la plus-value sur votre terrain vendu à un OLS ou à un particulier qui s’engage à y édifier au minimum 80% de logements sociaux.

Comment calculer l’impôt sur la plus-value réalisée ?

A défaut d’exonération, le calcul de l’impôt sur la plus-value sur un terrain à bâtir est calculée comme suit.

• La plus-value est taxée après abattement pour durée de détention. Vous réduisez en effet votre impôt proportionnellement à la durée de détention de votre terrain, dès la 6^ème année.
• Votre plus-value immobilière, après abattement, est imposée au taux de 19% au titre de l’impôt sur le revenu, et 17,2% au titre des prélèvements sociaux. Vous êtes totalement exonéré de l’impôt sur le revenu après 22 ans de détention, 30 ans pour les prélèvements sociaux.

A noter : certains abattements exceptionnels, de 70 à 85%, sont applicables sous conditions. On vous en parle un peu plus loin…

Les taux d’abattement pour durée de détention :

Exemple de calcul : vous réalisez une plus-value de 20 000 € sur un terrain possédé depuis 10 ans.

• Impôt sur le revenu : vous bénéficiez d’un abattement de 30% (5 années x 6%) sur le montant de votre plus-value. La plus-value taxable est alors de 20 000 € – (30% x 20 000€) = 14 000 €. Vous payez votre impôt à hauteur de 14 000 € x 19% = 2 660 €.
• Prélèvements sociaux : vous bénéficiez d’un abattement de 8,25% (5 années x 1,65%) sur le montant de votre plus-value. Vous payez alors des prélèvements sociaux sur 20 000 € – (8,25% x 20 000€) = 18 350 €, pour un total de 3 156,20 € au taux de 17,2%.

Plus-value sur un terrain à bâtir : l’abattement exceptionnel sous conditions

L’impôt sur la plus-value immobilière représente une somme importante, et diminue vos gains nets. Pour inciter les particuliers à vendre leurs terrains constructibles, en vue d’étoffer l’offre de logements dans certaines zones, l’Etat a mis en place des abattements exceptionnels. Focus sur les conditions pour en bénéficier !

Exonération article 150 U du CGI : de quoi s’agit-il ?

Vous êtes propriétaire d’un terrain à bâtir ? Vous êtes exonéré d’impôt sur la plus-value sur le terrain dans les conditions suivantes :

• La vente est réalisée au bénéfice d’un organisme de logement social ou à tout autre acquéreur, avant le 31 décembre 2022.
• L’acquéreur s’engage à construire des logements sociaux dans un délai de 10 ans pour l’OLS, 4 ans pour les autres.
• Le montant de l’exonération est proportionnel à la surface de logement social créée. Vous êtes totalement exonéré si les logements sociaux représentent plus de 80% du total de la construction.

Quid si l’acquéreur ne respecte pas son engagement ? C’est lui qui est pénalisé – amende de 10% du prix de vente – vous n’avez pas à reverser l’impôt sur la plus-value.

Comment bénéficier de l’abattement exceptionnel de 70% ?

Vous êtes propriétaire d’un terrain à bâtir en zone tendue ? Vous bénéficiez d’un abattement exceptionnel de 70% dans les conditions suivantes :

• Votre terrain se situe en zone A ou A bis (Ile-de-France et Côte d’Azur principalement).
• Vous avez signé un compromis de vente avant le 31 décembre 2020 – mais la loi de finances pour 2021 pourrait prolonger le dispositif…
• L’acheteur – souvent un promoteur – s’est engagé à construire des logements dans un délai de 4 ans à compter de l’acquisition.

A noter : pour un terrain constructible situé dans une zone « couverte par une grande opération d’urbanisme ou par une opération de revitalisation du territoire », l’abattement de 70% (éventuellement majoré à 85%) s’applique pour les compromis signés jusqu’au 31 décembre 2023.

Comment bénéficier de l’abattement exceptionnel de 85% ?

Vous remplissez les conditions pour bénéficier de l’abattement exceptionnel de 70% ? L’abattement est porté à 85% si au moins la moitié des logements construits sont des logements sociaux. Vendez à un bailleur social pour diminuer le montant de votre impôt sur la plus-value !

Dans quelles situations la réduction de l’impôt sur la plus-value ne s’applique pas ?

Attention ! Si vous vendez votre terrain à bâtir à un membre de votre famille, vous ne bénéficiez pas de l’abattement exceptionnel.

Quel sort pour l’abattement exceptionnel sur la plus-value sur un terrain à compter de 2021 ?

Ce sont les lois de finances annuelles qui déterminent les modalités de l’imposition sur la plus-value sur un terrain. Différents amendements à la loi de finances 2021 ont pour objet d’étendre le dispositif des abattements exceptionnels. L’objectif est de densifier le parc immobilier, notamment en zones tendues et pour du logement social. Le Gouvernement néanmoins doit composer avec le manque à gagner : les taxes collectées au titre de la plus-value immobilière représentent des sommes considérables…

FAQ :

Quelle imposition sur la plus-value sur un terrain non constructible ?

La plus-value sur un terrain non-constructible ne bénéficie pas des abattements et exonérations applicables aux plus-values sur un terrain à bâtir. Le régime de base de l’imposition s’applique.

Quelle imposition sur la plus-value sur un terrain agricole ?

Le terrain agricole non constructible n’ouvre pas droit aux abattements et exonérations spécifiques. Attention néanmoins, l’imposition varie selon le statut du vendeur.

Comment calculer et déclarer l’impôt sur la plus-value immobilière ?

Le notaire calcule et déclare votre impôt sur la plus-value sur votre terrain au moment de la signature de l’acte authentique de vente.

Vente de votre résidence principale et du terrain attenant : êtes-vous totalement exonéré ?

La vente de votre résidence principale est exonérée d’impôt sur la plus-value immobilière. Si vous vendez un terrain attenant non constructible, vous êtes exonéré. Si vous vendez un terrain attenant à bâtir, vous êtes soumis à l’impôt sur la plus-value dans les conditions précisées ci-avant (abattements et exonérations favorables).