Loi Elan : les points essentiels à retenir

La loi Elan, pour l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, a été promulguée le 23 novembre 2018. Progressivement, les décrets d’application ont précisé les conditions d’application des nouvelles mesures légales.

La loi logement 2018 poursuit 3 objectifs : stimuler le secteur de la construction, réorganiser le parc HLM, adapter le marché de l’immobilier. Tous les acteurs sont concernés : bailleurs sociaux, promoteurs, locataires et propriétaires.

Quelles sont les mesures phares de la loi Elan ? Quels changements concrets pour le bailleur et pour le locataire ? Découvrez les points essentiels à retenir.

Vous pouvez consulter le texte de loi ici.

La loi Elan stimule la construction et favorise l’accès au logement

1^er objectif de la loi Elan : construire – et rénover – plus, mieux et moins cher. En vue : favoriser l’accès au logement au bénéfice de tous les profils, dans de meilleures conditions de confort et à des prix adaptés. Pour faciliter la construction et la rénovation, et permettre aux promoteurs de proposer une offre de logements en adéquation avec la demande, les pouvoirs publics ont prix diverses mesures notables.

Simplifier les procédures d’urbanisme

Les règles d’urbanisme, strictes, sont de nature à ralentir et complexifier la construction et la rénovation. La loi Elan prévoit plusieurs mesures tendant à accélérer les procédures :

• Le dossier de demande de permis de construire est allégé, le nombre de pièces à joindre est réduit.
• Les demandes de permis de construire pourront être effectuées par voie dématérialisée, d’ici 2022 et dans les communes de plus de 3 500 habitants.
• Pour lutter contre les recours abusifs contre les permis de construire, les sanctions sont alourdies et les délais de procédure réduits, de manière à accélérer la mise en chantier des programmes neufs.

Transformer les bureaux vacants en logements

Pour étendre l’offre de logements, la loi Elan incite à la transformation de bureaux.

• Un bonus de constructibilité de 30 % est accordé aux propriétaires. Le bonus permet de dépasser la surface habitable autorisée, pour s’assurer une meilleure rentabilité.
• Les normes de transformation sont assouplies.

Encadrer les loyers en zones tendues

En contrepartie des assouplissements concédés pour favoriser la construction et la rénovation, la loi Elan impose des limites aux bailleurs. A la clé : faciliter l’accès au logement. Le bénéfice de la stimulation du secteur se répercute ainsi directement sur les locataires.

L’encadrement des loyers, prévu à titre expérimental par l’article 140 de la loi Elan, vise à limiter l’augmentation du loyer.

Ce qu’il faut retenir :

• Les communes en zones tendues peuvent imposer l’application du dispositif d’encadrement des loyers aux bailleurs.
• L’encadrement des loyers permet d’en plafonner le montant au moment du renouvellement du bail ou de sa remise en location.
• A défaut de respect du plafond, le bailleur risque une sanction pécuniaire jusqu’à 5 000 € d’amende – ainsi que la restitution du trop-perçu au locataire.
• Paris fait exception au dispositif : l’encadrement des loyers se fait sur la base du loyer de référence.
• L’expérimentation est menée pendant une durée de 5 ans. Des observatoires de loyers sont institués pour mieux prendre la mesure des résultats.

La loi Elan réorganise le secteur du logement social

2^ème chantier d’envergure de la loi Elan : la restructuration du secteur HLM.

Regrouper les organismes de logements sociaux

En permettant le regroupement des organismes de logements sociaux, la loi Elan favorise leur solidité financière et structurelle. L’objectif : faciliter la construction de nouveaux logements sociaux pour densifier le parc HLM.

Inciter à la vente de logements sociaux

La loi Elan affiche un objectif clair : augmenter le volume de transactions au sein du parc HLM, afin de favoriser le refinancement des organismes. Toujours en vue, le développement des investissements en construction et en rénovation du parc social.

Renforcer les droits des locataires

La loi Elan met au cœur de ses préoccupations les besoins respectifs de chacun. Les locataires du parc social sont directement concernés.

• L’accession à la propriété pour les locataires HLM est facilitée, avec un droit de priorité en cas de vente du logement social.
• La cotation de la demande est généralisée, pour mieux encadrer les attributions de logements sociaux et s’assurer d’une meilleure transparence des critères.
• La mobilité des bénéficiaires de logements HLM est favorisée. Le réexamen de leur dossier tous les 3 ans permet de proposer des conditions d’habitation mieux adaptées à la composition et aux ressources au foyer.

La loi Elan adapte le secteur de l’immobilier

Les mœurs évoluent, et la loi Elan s’applique à en tenir compte pour adapter le secteur de l’immobilier.

Réglementer la location touristique entre particuliers

En réaction à l’essor retentissant des plateformes de type Airbnb, les pouvoirs publics se devaient d’adapter les mesures. La loi Elan réglemente les locations de courte durée à fins touristiques. 2 nouvelles contraintes dans le cadre d’une location saisonnière : l’enregistrement du logement en meublé de tourisme, la location limitée à 120 jours par an. A défaut de respect de ces dispositions, de lourdes sanctions pécuniaires sont prévues. Non seulement à la charge des plateformes, mais également à celle des loueurs.

Déployer le numérique

Le développement du numérique touche tous les secteurs, dont celui de l’immobilier. La loi Elan en tient compte, et ouvre le champ d’application du numérique dans le cadre de plusieurs procédures légales et administratives. Notamment :

• En location : les annexes au contrat de location – diagnostics, documents de copropriété… – sont dématérialisées. L’acte de cautionnement peut également être établi sous forme numérique.
• En construction : la dématérialisation des autorisations d’urbanisme est prévue à l’horizon 2022.

Garantir la transition énergétique

A l’heure où les préoccupations d’ordre environnemental deviennent une urgence mondiale, la loi Elan inclut des mesures visant la bonne transition énergétique. Les bâtiments tertiaires, notamment, doivent faire l’objet de travaux de rénovation énergétique à l’horizon 2030. En vue : maximiser les économies d’énergie sur un secteur particulièrement gourmand.

Loi Elan : ce qui change en pratique

Propriétaire bailleur et locataire : dans quelle mesure êtes-vous impacté par la loi Elan ? Réponses.

Les impacts de la loi Elan côté locataire

Bénéficiez du bail mobilité :

Ce nouveau type de location vous permet de louer un logement meublé, pour une durée de 1 à 10 mois non renouvelable, pour répondre à votre besoin de logement temporaire. Vous êtes en formation professionnelle, dans un cursus d’études supérieures, en contrat d’apprentissage, en stage, en service civique, en mutation ou en mission temporaire dans le cadre de votre activité professionnelle ? Demandez un bail mobilité.

L’avantage notable : nul besoin de dépôt de garantie.

Sollicitez la garantie Visale :

La loi Elan crée Visale, une garantie gratuite à destination des étudiants. Il s’agit de permettre aux jeunes de trouver un logement en l’absence de cautionnement d’un proche. Le dispositif est mis en œuvre par Action Logement, et étendu à d’autres profils que les étudiants.

Bénéficiez du plafonnement des loyers :

Vous louez un logement dans une zone tendue qui applique le dispositif d’encadrement des loyers – Paris inclus ? Vérifiez que le bailleur respecte le plafonnement applicable.

Sous-louez une partie de votre logement :

La loi Elan permet aux locataires de plus de 60 ans de sous-louer une partie de leur logement à un jeune de moins de 30 ans. On parle de cohabitation intergénérationnelle solidaire.

• L’objectif : favoriser la mixité et permettre aux seniors d’alléger leurs charges de loyer.
• La mise en œuvre : le locataire se contente de prévenir son bailleur de la sous-location. Le bailleur ne peut s’y opposer.

Allégez les formalités du cautionnement :

Anecdotique mais qui mérite d’être soulignée : la suppression des mentions manuscrites obligatoires dans l’acte de cautionnement. La caution n’a plus l’obligation de reporter sur l’acte les mentions légales, qui sont désormais dactylographiées. La seule signature du garant suffit à l’engager.

Les impacts de la loi Elan côté bailleur

Plusieurs mesures contraignantes de la loi Elan vous obligent à prendre des précautions au moment de mettre votre logement en location.

• Vous louez un bien immobilier, vide ou meublé, en tant que résidence principale ? Veillez à vérifier si vous êtes concerné par le dispositif d’encadrement des loyers. Le cas échéant, respectez le plafonnement applicable au moment d’une nouvelle mise en location.
• Vous louez un bien immobilier en meublé de tourisme, via une plateforme de type Airbnb ou Leboncoin ? N’oubliez pas d’effectuer une déclaration en mairie.
• Vérifiez les critères de décence de votre logement en location. La loi Elan, pour garantir les conditions d’habitation des locataires, met en œuvre des actions de lutte drastiques contre les « marchands de sommeil ». On désigne comme marchand de sommeil le bailleur qui loue un logement indécent. Surface habitable minimum, performance énergétique suffisante, équipements nécessaires… assurez-vous de respecter la loi. Les marchands de sommeil risquent des sanctions lourdes : confiscation des biens immobiliers, amende, interdiction d’investir…

A l’avantage du propriétaire, la loi Elan facilite l’expulsion des squatteurs : le squatteur n’est plus protégé pendant la trêve hivernale, et la procédure d’expulsion est accélérée. Cette mesure permet au bailleur de récupérer son logement plus rapidement, soit pour l’occuper soit pour le louer.