Comment estimer le prix d’un terrain ?

De plus en plus de français se lancent aujourd’hui dans l’aventure de la construction, dont la première étape est l’acquisition d’un terrain constructible. En France, le prix moyen d’un terrain à bâtir au mètre carré s’élevait à 82 €/m² en 2016, selon l’enquête sur le prix des terrains à bâtir (EPTB) de l’INSEE. Mais comment être sûr d’effectuer un achat au juste prix ? Nous verrons dans cet article quels sont les paramètres qui vont influencer les prix de vente des terrains.

L’influence de la viabilisation sur le prix d’un terrain

Un terrain est dit viabilisé lorsqu’il est raccordé aux différents réseaux d’électricité, eau, assainissement, gaz et téléphone. Si vous souhaitez faire construire et que votre terrain n’est pas viabilisé, vous devrez effectuer ces travaux de raccordement.

La viabilisation d’un terrain implique des dépenses qui dépendent directement de la configuration du terrain. Ces facteurs sont généralement :

• La distance entre le terrain et les différents réseaux de raccordements.
• La distance entre la zone de construction sur le terrain et le point d’entrée sur le terrain par rapport à la voie publique.

Si les travaux réalisés sur la voie publique en matière d’eau et d’assainissement sont à la charge de la mairie, ceux réalisés sur votre terrain sont à votre charge. Ces travaux coûteux varient en général de 5 000 à 15 000 €.

Ainsi, le prix d’un terrain non viabilisé sera toujours moins élevé que celui d’un terrain viabilisé. Le but étant de laisser une marge de manœuvre à l’acquéreur pour la réalisation des travaux de raccordements.

Article à lire : Viabiliser un terrain – mode d’emploi

Le terrain est-il situé en lotissement ?

Si le terrain est isolé ou au contraire situé en lotissement, le prix en sera impacté. En effet, un terrain isolé nécessitera souvent des travaux de bornage, qui doivent être effectués par un géomètre expert. Cette opération permet de connaître les limites exactes de votre bien immobilier et d’éviter tout contentieux éventuel. On peut estimer le coût des travaux entre 700 et 1 500 €, selon la surface du terrain.

À l’achat d’un terrain situé en lotissement, ces travaux de bornage ne sont pas nécessaires, ni ceux de viabilisation. Cependant, ces terrains étant généralement proches des lignes de transports, des commerces et services, leurs prix sont souvent revus à la hausse.

La nature du sol de votre terrain

Dans le cas d’un terrain isolé, il est important de faire réaliser une étude de sol avant l’achat, pour savoir si celui-ci pourra supporter des constructions et dans quelles mesures. Vous trouverez également des informations essentielles sur le certificat d’urbanisme. Celui-ci est délivré en mairie et rassemble les données du terrain, ainsi que les normes de construction.

Ainsi, un terrain situé sur un sol à risque coûtera moins cher qu’un terrain certifié viable, car il faudra prendre en compte les travaux ultérieurs à mener par l’acquéreur. Ceux-ci peuvent comprendre les frais d’expertise du terrain ou les fondations spéciales à réaliser, comme par exemple celles nécessaires dans le cas d’un terrain en pente. Des terrains présentant un risque d’inondation, d’éboulement, de glissement ou de tassement, auront également un prix moins élevé.

L’emplacement du terrain

Ce n’est pas uniquement dans le cadre de risques de catastrophes naturelles que l’emplacement du terrain va jouer un rôle sur son prix.

Accès

En région Parisienne par exemple, la proximité avec la capitale joue un rôle central sur le prix. De manière générale, ceci est le cas pour tout terrain situé dans une commune proche d’une grande ville. Plus on se rapproche de la ville, plus le prix augmente.

La proximité avec les services, écoles, commerces, transports en commun, etc. augmente également le prix d’un terrain à bâtir. En effet, cette proximité permet de faire de nettes économies sur le long terme et s’avère pratique au quotidien.

Alentours et cadre de vie

D’autres paramètres comme la proximité avec une centrale ou une déchetterie influeront sur le prix d’un terrain. En effet, un terrain situé près d’une déchetterie aura un prix moins élevé, la demande étant généralement moins forte.

Au sein d’une même commune, vous trouverez également des zones plus recherchées que d’autres. Tout dépend du cadre de vie proposé. En effet, vous constaterez que les prix des terrains situés en zone pavillonnaire sont plus élevés que ceux à proximité de tours d’immeubles.

Commune

C’est bien connu, certaines communes sont beaucoup plus chères que d’autres. D’ailleurs, le prix moyen du mètre carré sur le territoire national ne reflète pas fidèlement le marché. Il existe de fortes disparités entre les communes. Les terrains des très grandes agglomérations coûtent ainsi trois fois plus cher que ceux des communes rurales. L’exemple le plus patent est celui de la région parisienne, où l’on peut constater de fortes disparités entre les communes de l’ouest et celles du nord de la région, comme Villiers-le-Bel.

Orientation du terrain

L’orientation du terrain a enfin un fort impact sur son prix de vente. Un terrain orienté sud vaudra plus cher qu’un terrain orienté nord. En effet, avec une exposition au soleil plus élevée, les constructions bénéficiant de baies vitrées orientées sud verront leurs besoins en chauffage réduits.

Avant d’acheter votre terrain à bâtir et notamment dans le cas d’un terrain isolé, n’hésitez donc pas à demander des estimations et à vous informer auprès du service urbanisme de la commune où se situe le terrain.