Construire sa maison : quel(s) partenaire(s) choisir et comment m’assurer ?

Faire construire sa maison est souvent la concrétisation d’un rêve… Mais pour que le rêve ne devienne pas un cauchemar, il faut savoir choisir son ou ses partenaire(s) et, si possible, bien les choisir dès le début. Dans la même logique, on choisira aussi son assureur et le contrat qui répond au plus près à votre besoin.

1. Le Constructeur de Maisons Individuelles (CMIste)

Une fois que vous aurez pris la décision de « construire » et que votre plan de financement sera bouclé,  vous ne pourrez manquer, dans votre recherche et dans les salons du bâtiment que vous arpenterez sans doute, de croiser des « CMIstes » (comprendre des Constructeurs de Maisons Individuelles) et des entreprises de construction de maisons individuelles qui ne sont pas des « CMIstes ».

Il vous faudra bien distinguer les deux et ne pas les confondre ! Mais nous y reviendrons.

Le « CMIste » réalise, depuis l’étude jusqu’à la livraison, le bien dont vous rêvez, et vous livrera ainsi une maison en « prêt à aménager » ou même « prêt à décorer ». C’est une formule qui peut être intéressante si vous ressentez le besoin d’avoir un partenaire unique qui s’occupe, pour vous, de tout, depuis le permis de construire jusqu’à la réalisation en passant par les études techniques et les nombreuses autres étapes d’une construction.

Cela revient, pardon pour le raccourci, à choisir une maison dans une gamme de ce que vous proposera le « CMIste » que vous aurez choisi. L’intérêt, avec un « CMIste » sérieux, est qu’il maîtrise sa gamme et a optimisé à la fois le coût et les délais de construction…

Attention toutefois, selon le partenaire choisi, la possibilité de personnaliser la maison retenue peut parfois fortement varier.

Sur un plan juridique et assurantiel…

cela pose un certain nombre de questions puisque, rappelons que le « CMIste » va engager une construction sur un terrain qui ne lui appartient pas, puisque c’est le vôtre.

Ainsi, un « CMIste » peu sérieux, pourrait vous entraîner en responsabilité en tant que propriétaire « maître d’ouvrage » en cas de défaillance… Mieux vaut donc connaître l’étendue de votre propre responsabilité et vous assurer en conséquence…

Les articles 1792-1 du Code Civil, L.111-30 du Code de l’Habitation et L.242-1 du Code des Assurances disposent ainsi une loi résumée et appelée également Loi Spinetta (du nom de son rédacteur) pour encadrer la responsabilité et l’assurance dans le domaine de la construction.

Cette loi, obligatoire depuis le 4 janvier 1978, a pour charge de protéger le maître d’ouvrage et les propriétaires successif d’un bâtiment sur une période de 10 ans à compter de la date de réception de l’ouvrage contre tous les vices liés à la solidité de la construction ou à l’impropriété à destination. Le contrat d’assurance découlant de cette loi s’appelle la Dommage-Ouvrage (DO).

Nous voyons ici que le maître d’ouvrage est protégé…

par sa DO, contre les vices de fabrication de sa construction une fois le bâtiment réceptionné, ce qui est une bonne chose.

Mais rien sur les éventuels manquements du « CMIste » qui, pour toute raison, ne serait pas en mesure de mener son (votre) chantier jusqu’à son terme… Vous vous retrouveriez donc propriétaire d’un terrain sur lequel serait posée une maison non-terminée, inhabitable, avec un crédit à rembourser et des frais qui, implacablement, ne pourraient qu’augmenter et pour lesquels, vous n’auriez rien en contre-partie.

Pour à la fois engager votre « CMIste » et sécuriser votre projet, celui-ci, de par sa nature d’unique interlocuteur, doit accorder à ses clients ce qui est souvent appelé le « Pack CMIste », c’est à dire, comme nous l’avons vu, une Dommage-Ouvrage, mais aussi une garantie supplémentaire dite « à prix et délai convenus ». Il est à noter que, dans le cadre des échanges que vous aurez avec votre banquier, celui-ci peut parfois vous imposer, pour libérer son prêt, de passer par un « CMIste ».

Ce pack d’assurance est un volet important de l’activité du « CMIste »

Pour le commercial que vous rencontrerez, ces garanties sont un vrai argument de vente et il n’hésite pas à les mettre en avant. Il vous parlera des garanties techniques (la dommage-ouvrage) et des garanties dites de caution (la partie « à prix et délai convenu »). En effet, le « CMIste » s’assure lui-même auprès d’un organisme de caution (en général une banque ou une compagnie d’assurance) contre son éventuelle défaillance.

Vous vous assurez ainsi que votre construction sera montée dans les temps (le délai est d’ailleurs prévu sur votre bon de commande) mais aussi et surtout qu’elle ira jusqu’au bout. Dans le cas le plus défavorable, c’est à dire la disparition pure et simple du constructeur, c’est l’organisme de caution qui reprendrait la main pour missionner une ou d’autre(s) entreprise(s) pour mener à bien la construction de votre maison sans revenir sur les bases de l’accord commercial initial.

On comprend ici la différence entre un « CMIste » et un constructeur de maisons individuelles « non-CMIste » 

Le deuxième ne pourra simplement pas vous délivrer ces garanties, ce qui ne veut pas dire qu’il n’a pas la compétence voulue, mais qu’il ne peut pas prétendre à être votre unique interlocuteur :

– le « CMIste » prend en charge la partie administrative (permis de construire,…), les études, le suivi de chantier… et la réalisation.

– le constructeur de maisons individuelles sera, la plupart du temps, une entreprise de gros-oeuvre ou maçonnerie ou encore une entreprise générale. Son rôle se bornera à construire la structure et éventuellement la charpente et couverture de votre maison. Ni les démarches administratives, ni les études, ni le suivi de chantier ne sont de son ressort et, plus important encore, il n’a pas d’assurance décennale pour ces activités. Qui dit pas de décennale, dit pas de recours en cas de malfaçon…

Pour éviter les débordements et les « interprétations » qui viseraient à tromper le client, le législateur considère les entreprise générales qui proposeraient un marché qui dépasserait le « clos et couvert » (la structure, la charpente, la couverture et les menuiseries extérieures) comme « CMIste » de fait et les oblige à s’assurer en tant que tel. Tout contrevenant travaille donc tout simplement dans l’illégalité.

2. Construire votre maison par « marchés séparés »

Ceci étant, si l’aventure vous tente, si vous ne trouvez pas de modèle de maison qui vous plaît dans les gammes proposées par les « CMIstes », si vous voulez une maison complètement à votre image ou encore une « maison d’architecte », vous avez aussi la possibilité de procéder par « marchés séparés ». C’est-à-dire que c’est vous, jouant à plein votre rôle de maître d’ouvrage, qui allez définir chaque entreprise pour intervenir, marché par marché à l’acte de construire.

Les grandes familles pour cet exercice seront les suivantes 

– Architecte (si votre surface habitable dépasse 150 m2) : Le rôle bien connu de l’architecte ne se borne pas seulement à « dessiner » votre maison. Il peut s’occuper du dépôt du permis de construire, des études d’implantations, du suivi de chantier et assurer ainsi le rôle du maître d’oeuvre. C’est souvent votre lien et conseil entre la partie étude, la réalisation et les évolutions de vos désirs.

– Maître d’oeuvre (nous reviendrons sur l’importance de ce poste dans un prochain article) : Dans le cas où votre maison n’excède pas 150m2, l’intervention d’un architecte n’est pas obligatoire et un bon maître d’oeuvre peut très bien prendre à sa charge les missions citées plus haut sachant que les plans seront nécessairement réalisés par un bureau d’études.

– Bureaux d’études : Selon le niveau de technicité que vous voudrez offrir à votre logis, les missions des bureaux d’études peuvent varier. Outre les bureaux d’études de structure (vous entendrez forcément parler des « descentes de charges », par exemple, et autres madeleines de Proust des techniciens…), on peut définir des missions auprès des Bureaux d’Etudes Techniques (BET) sur beaucoup de sujets : BET fluides, BET ventilation, BET acoustique, BET VRD, etc…

– Etudes techniques (étude de sol, implantation,…) : Au chapitre des études techniques, on entend toutes les études qui permettront à votre maison de « tenir debout ». La principale d’entre elles est l’étude de sol. Ce sujet, ô combien important, aura l’occasion d’être développé lors d’un prochain post. Sachez cependant qu’une étude de sol doit renseigner le bureau d’études sur le type de fondations à prévoir selon la nature et la portabilité du sol… Ce qui doit vous laisser entrevoir l’aspect capital et la nature incontournable de cette étape !

– Gros-oeuvre : Le gros-oeuvre, parfois aussi appelé « clos et couvert » englobe toute la construction de la structure de votre maison, depuis les fondations jusqu’à la charpente, la couverture et les menuiseries extérieures. Nous en avons déjà parlé plus haut, le gros-oeuvre peut être assuré par une entreprise unique… ou par plusieurs qui auront chacune leur spécialité (fondations, maçonnerie, charpente, etc…).

– Second-oeuvre : Une définition simple serait « tout ce qui n’est ni dans la partie études, ni dans le gros-oeuvre… » ! En fait, on l’aura compris, lorsque la coque de votre maison est construite, tous les marchés Electricité, Plâtrerie, Sanitaire, Carrelage, Menuiseries intérieures, etc… font partie du second-oeuvre. De la même manière que pour le gros-oeuvre, certaines entreprises pourront répondre à plusieurs marchés, d’autres seront plus spécialisées sur une seule activité.

Dans le contexte d’une construction par marchés séparés…

on aura compris que l’on ne peut prétendre à un « pack CMIste » puisque le contrat à prix et délai convenus ne peut être tenu. Si vous faîtes intervenir plusieurs entreprises simultanément ou à la suite les unes des autres, personne ne peut se porter garant du respect des délais… La seule garantie (obligatoire, cf. la loi « Spinetta »), ce sera votre dommage-ouvrage.

Ce qui ouvre plusieurs points particulièrement importants dans votre cadre :

– C’est à vous qu’il appartient (aidé par votre maître d’oeuvre ou architecte) de sélectionner les intervenants sur la construction de votre maison, nous l’avons vu.

– Mais c’est aussi à vous qu’il appartient de souscrire cette dommage-ouvrage et de vérifier que les intervenants retenus sont bien assurés en décennale pour le marché que vous leur avez validé (une attestation est délivrée à chaque artisan de manière très claire et explicite par leur assureur professionnel).

– Un maçon doit être assuré a minima en activité « Maçonnerie », un électricien doit être assuré pour une activité « Electricité ». Cela tombe sous le sens, mais mon expérience d’assureur m’apporte constamment des anecdotes qui pourraient remplir un livre entier…

– Enfin, la date de validité de chaque attestation doit impérativement être valide à la date de l’ouverture de chantier (DOC). Sachez enfin que la loi Consommation (Hamon) du 17/03/2014, la loi contre la concurrence déloyale du 10/07/2017 et la loi Croissance (Macron) du 06/08/2015 imposent à chaque intervenant soumis à l’obligation de décennale (ce qui est le cas pour la quasi-totalité des métiers du bâtiment) à produire, dès la première offre et avec chaque facture, une attestation décennale en bonne et due forme, valide à la date du document.

Les attestations émises à partir du 01/07/2016, pour des chantiers ouverts postérieurement à cette date, doivent comporter des informations et mentions imposées par la loi (n° de SIREN/SIRET, activités et techniques assurées, coût total maximum des chantiers auxquels participe l’assuré, montant de la garantie, etc.).

Notre conseil sera donc sans appel 

Si un intervenant devait vous promettre et remettre sans cesse la présentation de son attestation de décennale pour le marché qu’il propose de vous faire signer, soyez vigilant et n’engagez rien avec lui tant que vous n’avez pas cette pièce en main.

Il convient de noter un autre point important : si vous souscrivez à une Dommage-Ouvrage, il va de soi que vous ne pourrez pas prendre une part active à l’acte de construire puisque chaque marché doit impérativement être couvert par une décennale. En tant que non-professionnel, vous ne pourrez logiquement pas en produire.

Si votre souhait est néanmoins de réaliser vous-même certains travaux (autres que de la déco, peinture et papiers-peints, entendons-nous !), certaines compagnies proposent une Dommage-Ouvrage uniquement sur le clos et couvert. Le contrat ne sera pas forcément moins cher puisque l’assureur considère qu’il y a aggravation du risque puisqu’il se coupe d’un recours potentiel. Mais si vous pensez avoir le savoir-faire suffisant pour vous occuper de l’électricité ou du plâtre, il faudra choisir cette option.

Conclusion

A l’heure du choix, il faut vous poser les bonnes questions.

La réponse passera immanquablement par l’analyse de votre besoin, de votre budget, de votre capacité à maîtriser un chantier, de vos aspirations esthétiques… et de votre désir de singularité !

L’échange que vous pourrez avoir avec un « CMIste » ou un maître d’oeuvre sera de la première importance pour bien vivre cette période si particulière de votre vie. De ce point de vue, n’hésitez pas à longuement communiquer avec eux, à demander leurs références, à visiter d’autres chantiers sur lesquels ils interviennent.

Dîtes-vous toujours que l’entrepreneur du bâtiment est fier de montrer ce qu’il fait… Si les réalisations sont trop loin, trop rares, trop éloignées de ce que vous souhaitez, demandez-vous s‘il est vraiment le partenaire dont vous avez besoin.

Un assureur spécialisé dans la construction peut être un partenaire et un conseil de valeur également. En professionnel averti, il a une vision périphérique de son métier et saura vous donner un avis sûr sur des choix (et des risques !) que vous pourriez être amené à faire ou à prendre.

A bon entendeur et assurément vôtre…

Eric Fischer

C2AC – Courtage en Assurance & Assurance Construction – 06 50 22 72 00 – assurance@c2ac.net – www.c2ac.net