Choisir un terrain pour sa maison : comment éviter les pièges

Que vous achetiez un terrain constructible ou une « maison + terrain » en passant par un constructeur, soyez attentifs. Acheter un terrain ne s’improvise pas et ne se décide pas sur un coup de tête. Règles d’urbanisme, sol, prix juste, bornage, raccordements, sont autant de détails essentiels à étudier avant de signer. Les pièges sont en effet nombreux sur le chemin de l’achat d’un terrain à bâtir. 

Rechercher un terrain viable

S’assurer que le terrain est constructible

Même si un magnifique terrain semble vous tendre les bras, attention ! Rien ne dit en effet, de prime abord, s’il est possible d’y construire une maison avec toutes les garanties. 

Ainsi, vous devez d’abord savoir si le terrain est constructible. Même si le vendeur ou un autre contact vous l’assure, il est essentiel d’en avoir la confirmation officielle. Pour cela, un petit détour par la mairie ou même en ligne pour étudier le Plan Local d’Urbanisme (PLU), vous permettra de connaître les caractéristiques du terrain. Terrain naturel ou agricole ? Ne perdez plus de temps, à moins que la partie que vous convoitez soit située malgré tout hors de la zone. 

Le PLU pour tout savoir du terrain

L’étude du PLU est par ailleurs une mine d’or pour tout connaître du terrain. Les informations qu’il contient permettent de connaître les conditions d’accès, la voirie, les réseaux publics qui demandent un passage. Ou encore, les limites séparatives ainsi que les conditions propres aux constructions. Dès lors, vous pouvez y trouver les limites de taille, d’emprise au sol ainsi que les conditions d’aspect extérieur.  

Vous pouvez ainsi obtenir un certificat d’urbanisme. Il n’est pas obligatoire mais très recommandé dans le cas d’un achat de bien comme un terrain. 

S’assurer de la nature du terrain 

Les terrains, même constructibles officiellement, peuvent receler certains problèmes si la construction n’est pas adaptée. Avec, à la clé, des remontées d’humidité ou un affaissement. Pour éviter ce qui peut devenir un véritable drame au fil des années, renseignez-vous sur la nature de la terre. Ainsi que sur les éventuels défauts qui peuvent s’y trouver. 

Le seul moyen d’y parvenir est de faire réaliser une étude de sol. Seulement, elle ne peut se faire qu’une fois le terrain acquis. Ce qui n’est pas gênant puisque l’intérêt est que le constructeur adapte les travaux à la situation. L’étude de sol n’est pas obligatoire mais vivement recommandée, en particulier si vous comptez habiter dans une région à risques. Avec un sol argileux par exemple, ou la présence de sources d’eau. 

De la même manière, si vous achetez un terrain présent sur une zone à risques (centrale nucléaire proche, ancien site minier, pollution, etc.) le vendeur devra vous fournir un document annexe. Cet imprimé, appelé « l’Etat des servitudes « risques » et d’information sur les sols » (ESRIS) remplace depuis 2018 l’ancien ERNMT ( « l’Etat des risques naturels, miniers et technologiques »). 

Le bornage du terrain

Autre donnée essentielle, le bornage du terrain par un géomètre. Hors cas particulier (vente d’un lot, demande d’un voisin, division ou groupement d’un terrain), il n’est pas obligatoire pour l’acquéreur, sachant que le vendeur vous a donné cette information. Mais connaître véritablement la surface vous évitera un éventuel litige avec un voisin. 

Modèle de maison Babeau Seguin

Le cas particulier des terrains en lotissement 

Pour une construction dans un lotissement, les démarches sont moins importantes. En effet, par définition, le terrain est viable, les raccordements sont faits. Il faut cependant s’assurer que votre projet de construction, en terme de surface, de style,correspond aux contraintes du lotissement. 

Acheter un terrain en voyant à long terme 

Si votre terrain comporte des inconvénients, cela n’est pas très engageant pour la suite. S’il s’agit des particularités de sol comme citées ci-dessus, elles peuvent être réglées par la construction. Mais si l’on pense à des contraintes de vue, de possibles constructions gênantes, voire des aménagements d’importance… Autant dire qu’il est primordial de voir à long terme pour faire le bon choix et au bon prix. 

L’orientation est aussi à prendre en compte. Elle peut vous convenir comme elle ne conviendrait pas à une majorité. Si vous pensez devoir la revendre un jour, voyez votre projet de maison avec un recul supplémentaire.

Payer son terrain au prix le plus juste

Connaître l’état du marché

Certains propriétaires aimeraient bien vendre leur terrain à prix d’or. D’autres sont plus raisonnables. Dans tous les cas, renseignez-vous sur les prix du marché en prenant pour exemple 5 ou 6 terrains du même type dans le même secteur ou équivalent. 

Certes, une vue magnifique peut valoir un prix plus élevé. À condition que le terrain derrière ne soit pas à la vente – même à long terme – et constructible. Dans ce cas, la plus-value n’aura pas été justifiée. 

Négocier le prix du terrain

Surtout lorsque l’on achète un terrain pour la première fois, la négociation peut être intimidante. Pour autant, vous avez tous les droits quand à ce petit jeu qui peut permettre de faire une économie substantielle. 

Cependant, inutile de vouloir négocier trop à la baisse un terrain dans les prix du marché et qui a de nombreux acheteurs potentiels. Optez pour un terrain dans votre budget ou qui le dépasse modérément. Faites une offre un peu plus basse, ni trop, ni pas assez, et vous pourrez entamer la discussion pour obtenir un bon prix. 

Dans le sens inverse, le piège à éviter est celui de payer trop cher par peur de perdre le terrain convoité. Pour éviter cela, ne mettez pas tous vos œufs dans le même panier, visez plusieurs terrains. 

Avant d’acheter définitivement

Au moment de l’achat de votre terrain, il est conseillé de signer une promesse de vente. Bien que cette étape ne soit pas obligatoire, elle vous protège. En effet, tous les éléments de la vente y sont inscrits.

Elle vous permet par ailleurs de réserver le terrain pendant une période définie par le vendeur. Ce qui vous laisse le temps de réfléchir, car vous n’êtes pas obligé d’aller au bout de la vente. Mais le vendeur devra vous réserver le terrain. Ce cas précis s’appelle la promesse unilatérale de vente. 

Pour autant, vous devez fournir une garantie au vendeur, une sorte de caution : l’indemnité d’immobilisation du terrain. Généralement, cela revient quand même à 5 % du prix de vente, au minimum. En pratique, cela devrait être de 10 %, mais on imagine bien que cela est le plus souvent impossible. La somme arrive bien sûr en déduction au moment de la vente finale. Et si la vente ne se fait finalement pas, le montant est remboursé. 

Dans le cas où le vendeur et l’acheteur sont certains de conclure la transaction pour le terrain, il faut signer obligatoirement un compromis de vente. Dans ce cas, les deux parties sont engagées. L’acquéreur a cependant 10 jours (ouvrables) pour se rétracter, sans justification.

Vouloir acheter un terrain et s’assurer qu’il est conforme en tout point est un processus qui peut être assez long. Surtout sur certaines zones géographiques. Mais ces démarches, qui ne sont pas toujours obligatoires, sont pour vous une véritable garantie en cas de problème ! Ne faites pas une impasse qui pourrait vous mettre dans une situation difficile.