Le CCMI : qu’est-ce que c’est ?

Le Contrat de Construction de Maison Individuelle ou CCMI a été conçu pour protéger les particuliers futurs propriétaires de maison neuve. La signature d’un CCMI est vivement recommandée. Il ouvre le droit aux différentes garanties régies par la réglementation française concernant la construction de maison individuelle. C’est d’ailleurs le contrat le plus employé dans ce domaine.

Le CCMI peut être conclu avec ou sans fourniture des plans de la maison. Vous êtes ainsi libre de ne confier à votre constructeur que l’exécution des travaux. De manière générale, l’obligation du recours à ce contrat est valable pour tous les constructeurs en charge des travaux liés à la mise hors d’eau, hors d’air, à la couverture et l’étanchéité.

Dans tous les cas, le CCMI est une véritable garantie et apporte une sécurités supplémentaire quant aux délais de livraison et au prix de votre maison.

Les réglementations liées au Contrat de Construction de Maison Individuelle ou CCMI

La loi en matière de construction présente le CCMI comme étant obligatoire. Plus précisément, le CCMI loi 1990 a été mis en place dans le cadre de dispositions d’articles du Code de la Construction et de l’Habitation, résultant de la loi n°90-1129 du 19 décembre 1990. 

L’ensemble des dispositions légales relatives au CCMI sont dites d’ordre public. Autrement dit, le CCMI ne peut y être dérogé de manière contractuelle. Votre projet doit également être conforme aux réglementations du Code de l’Urbanisme.

Les signataires d’un CCMI sont les suivants :

• le maître d’ouvrage (ou le particulier)
• le constructeur (personne chargée de construire la maison)
• le garant du constructeur, qui intervient en cas de faillite
• le prêteur, qui assure le financement de la maison

Si vous décidez de construire sans CCMI, vous prenez un certain nombre de risques. Le plus important étant celui de faire réaliser votre projet par un constructeur malhonnête.

Que contient le CCMI ?

Les mentions obligatoires

Le contrat de Construction de Maison Individuelle est défini comme étant un contrat écrit, communiqué par lettre recommandée avec accusé de réception. Le contrat est signé avant le début des travaux et un exemplaire contenant toutes les annexes vous est envoyé par votre constructeur.

Les différentes mentions obligatoires précisées sur votre contrat :

• La fourniture ou non des plans de la future maison par le constructeur.
• La désignation du terrain (adresse, désignation cadastrale, surface) et la mention du titre de propriété.
• L’engagement de l’entrepreneur pour une garantie de livraison avec prix et délais convenus.
• Les modalités de règlement en fonction de l’état d’avancement des travaux.
• Le coût forfaitaire de tous les travaux.
• La nature et le montant des prêts obtenus.
• Le prix convenu, forfaitaire et définitif.
• La possibilité de se faire assister par un professionnel habilité lors de la réception des travaux.
• La justification des garanties mises en avant par le constructeur concernant le remboursement et la livraison.
• La référence de l’assurance dommages-ouvrage.

Vous pouvez vous référer au site de la DGCCRF pour obtenir des informations complètes.

Les autres informations contenues dans le CCMI

Un CCMI en bonne et due forme doit mentionner :

• la situation exacte du terrain
• la superficie du terrain
• la conformité du projet avec les règles d’urbanisme en vigueur
• le prix complet et définitif de la construction
• les modalités de paiement
• les indices de révision
• une copie du permis de construire
• le descriptif technique
• la notice informative
• la date d’ouverture du chantier
• les délais d’exécution du chantier
• les pénalités imputées pour les éventuels retards de livraison

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Les conditions à respecter avant la signature du CCMI

Les éléments à fournir avant la signature du contrat

Avant la signature de votre CCMI, plusieurs conditions sont à respecter. Tout d’abord, vous devez être propriétaire de votre terrain ou disposer d’une promesse de vente. Les caractéristiques et les plans de votre future maison devront également être édités. De plus, un permis de construire doit avoir été déposé, ainsi que vos demandes de prêt. Une assurance dommage-ouvrage et une garantie de livraison sont enfin demandées.

Les modalités de paiement

Les modalités de paiement sont fixées par le CCMI avant le démarrage du chantier. Deux situations sont à relever à ce sujet. Si le constructeur possède une caution bancaire, il est en droit de réclamer 3 versements avant l’ouverture du chantier. Ces versements s’étalent de la façon suivante : 5% du prix à la signature, 5% à l’obtention du permis de construire et 5% au début des travaux. Si le constructeur n’est pas accrédité par un organisme financier, il peut uniquement vous demander 3% du prix total en dépôt de garantie (à déposer sur un compte bloqué).

Les garanties apportées par le CCMI

A la réception de votre maison, votre constructeur doit vous fournir un certain nombre de garanties.

La garantie du parfait achèvement

L’entrepreneur est tenu de respecter cette garantie pendant un délai d’un an à partir de la réception des travaux. La garantie comprend la réparation de tous les désordres ou détériorations signalés par vos soins. Vous pouvez en avertir votre constructeur par lettre recommandée ou mentionner des réserves au procès-verbal de réception.

La garantie biennale ou garantie de bon fonctionnement

La garantie biennale est également appelée garantie de bon fonctionnement. Elle prend en charge les dommages affectant le fonctionnement des pièces d’équipement de la maison pendant 2 ans. Ce sont par exemple les plaques de cuisson, le chauffe-eau ou les appareils de ventilation.

La garantie décennale

La garantie décennale couvre les dommages liés à la construction, notamment ceux concernant un vice de sol. Ils peuvent en effet compromettre la résistance et la solidité de l’ouvrage. Votre constructeur s’engage ainsi pour une durée de 10 ans (à compter de la réception de l’ouvrage), même en cas de revente de votre maison.

La garantie de livraison à prix et délai convenus

La garantie de livraison à prix et délai convenus est souscrite par l’entreprise de construction. Elle couvre tous les risques liés aux travaux mentionnés dans votre contrat. Certains peuvent en effet être manquants ou réalisés de façon incomplète. Cette garantie vous assure la livraison de votre maison dans les délais indiqués et au prix fixé dans votre contrat. Elle intervient également en cas de défaillance du constructeur.

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La résiliation ou la modification d’un CCMI

Le délai de rétractation

Depuis le 8 août 2015, vous disposez d’un délai de réflexion de 10 jours à partir de la remise du contrat signé. Durant ce laps de temps, vous pouvez résilier votre engagement en avertissant le constructeur par lettre recommandée avec accusé de réception. Vous récupérez alors les sommes avancées dans un délai de 21 jours maximum.

Si vous dépassez ce délai de rétractation, l’annulation du contrat dépend des conditions générales, spécifiques et suspensives qui y sont indiquées.

Dans quels cas peut-on résilier un CCMI ?

L’interruption ou résiliation d’un CCMI peut être effectuée sous plusieurs conditions.

L’obtention des prêts requis pour financer la construction est un facteur important. Les dates et conditions doivent être précisées et respectées. En cas de non respect, le constructeur est en droit de vous réclamer des indemnités. Celles-ci peuvent atteindre 10% du prix de la construction. Un motif réel peut néanmoins être invoqué pour justifier ce non respect, comme par exemple le dépassement des délais de réalisation. 

Si vous désirez résilier votre contrat pour n’importe quel autre motif et que vous effectuez votre achat avec votre conjoint(e), contrôlez que votre CCMI vous ait bien été envoyé par lettre recommandée en deux exemplaires séparés. Dans le cas contraire, vous avez le droit d’annuler votre contrat.

Soulignons que la signature d’un contrat tel que le CCMI doit être bien réfléchie. Prenez le temps de la réflexion avant d’apposer votre signature. N’hésitez pas à comparer avec d’autres constructeurs et à demander des explications concernant les modalités.

Les possibilités de modification du Contrat de Construction de Maison Individuelle

Il est possible de modifier votre contrat après sa signature. Toute modification fera l’objet d’un avenant écrit.

En cas de changements apportés au contrat initial, votre constructeur doit vous fournir une nouvelle notice descriptive et les différents documents techniques liés au nouveau contrat. Sans cette étape, votre contrat peut être déclaré comme nul. Le tribunal est d’ailleurs autorisé à annuler un contrat qui ne mentionnerait pas tous les éléments de prix permettant de chiffrer le coût global de la construction.

Les obligations du constructeur de maison individuelle

Le constructeur se doit d’être assuré et de posséder des garanties de livraison et de remboursement accordées par un établissement d’assurance ou de crédit. Sa garantie doit révéler une responsabilité professionnelle et décennale. Il doit être en mesure d’effectuer les travaux selon le plan convenu et conformément aux règles du Code de la Construction et de l’habitation et du Code de l’urbanisme. La construction devra enfin être livrée selon les délais et le prix convenus dans le contrat.

Comment repérer un constructeur peu scrupuleux ?

Lors de vos recherches, il est possible que vous rencontriez des publicités pouvant faire penser que la société en question représente une entreprise de construction pour maison individuelle. Cependant, n’importe quelle entreprise peut employer le contrat de maîtrise d’œuvre afin d’éviter les contraintes relatives au CCMI.

Deux cas de figure peuvent se présenter, pour lesquels il faut être vigilent. Premièrement, si l’entreprise se charge uniquement d’une partie de la construction, alors elle n’est pas obligée de se soumettre aux dispositions relatives au CCMI. Deuxièmement, même si la publicité indique que l’entreprise gère l’opération complète, elle peut se soustraire aux obligations provenant du Code de la Construction et de l’Habitation avec le recours d’un contrat pour maîtrise d’œuvre ou de travaux.

Si vous êtes confronté à une publicité trompeuse, nous vous invitons à contacter la direction départementale de la protection des populations de votre département.

Les modalités de paiement définies par le CCMI

Les modalités de paiement durant le chantier

Lorsque le chantier est amorcé, les paiements sont réalisés selon les échéances suivantes.

• 15% à l’ouverture du chantier
• 25% lors de la finition des fondations
• 40% lors de l’achèvement des murs
• 60% à la mise hors d’eau (pose du toit)
• 75 % à la mise hors d’air (pose des cloisons et des fenêtres)
• 95% pour la fin des travaux d’aménagement, de chauffage et de menuiserie.

Les modalités de paiement en fin de chantier

En fin de chantier, le solde à régler pour atteindre le coût total de la construction représente 5%. Si vous ne vous présentez pas avec un professionnel habilité lors de la réception de votre maison, ce solde doit être versé sous 8 jours. Durant cette période, vous avez l’opportunité de dénoncer les vices apparents non précisés lors de la réception du logement.

Les travaux à votre charge

Si vous souhaitez exécuter vous-même une partie des travaux, votre constructeur devra les décrire et les chiffrer. La notice descriptive de votre contrat comportera ainsi une clause manuscrite dans laquelle vous préciserez accepter le coût et la charge desdits travaux. Nous vous invitons à consulter le site de l’Association d’Aide aux Maîtres d’Ouvrages Individuels pour de plus amples informations.

A savoir : le code de la construction et de l’habitation prévoit que dans les 4 mois suivant la signature du contrat, vous puissiez demander à votre constructeur de réaliser ces travaux au prix et aux conditions estimés.