Les frais de notaire dans l’immobilier neuf

Lors de la vente d’un bien immobilier, vendeur et acquéreur signent un acte authentique devant un notaire. Les frais de notaire désignent tous les frais et prestations engendrés par cet acte. 

Dans l’immobilier neuf, les frais de notaire comprennent la rémunération du notaire, les émoluments, les frais divers, les droits de mutation foncière et la publicité foncière.

Différents sites web proposent aujourd’hui des outils permettant de calculer les frais de notaire automatiquement. Attention aux résultats de ce type de calculettes. Ils sont souvent approximatifs. Nous verrons qu’il existe de nombreux aléas pouvant réduire ou augmenter ces frais.

On notera que le notaire est obligé de rendre public les prix TTC détaillés de toutes ses prestations et de les afficher dans l’espace d’accueil de ses clients.

Les honoraires du notaire

Les frais de notaire comprennent notamment ses honoraires, qui sont des actes non tarifés par le pouvoir réglementaire. Ils ne sont donc soumis à aucun barème. Le notaire est libre de fixer les tarifs qu’il désire. Il doit toutefois se conformer aux recommandations de l’article L. 444-1 du Code de Commerce : « Les honoraires rémunèrent ces prestations, ils tiennent compte, selon les usages, de la situation de fortune du client, de la difficulté de l’affaire, des frais exposés par les professionnels concernés, de leur notoriété et des diligences de ceux-ci ».

Le notaire perçoit des honoraires dans le cadre d’une consultation juridique, pour l’établissement d’une transaction au sujet d’un litige ou pour un avis ou conseil, même s’il existe un lien avec une prestation tarifée. L’arrêt de la Cour de Cassation (Civ. 1re, 11 octobre 1966) rappelle effectivement que le notaire est tenu à un devoir de conseil, mais pas à titre gratuit. Il est en droit de demander un honoraire et un émolument au sujet d’un même acte.

Les émoluments

Les frais de notaire comprennent également les émoluments. Ce sont les sommes perçues par le notaire en contrepartie de ses prestations. Le titre IV bis de la partie législative du code du commerce régit ces tarifs et donne une liste de tous les travaux afférents à un acte notarial. Certains émoluments sont fixes. Il sont exprimés en euros et parfois intégrés au sein d’un barème établi par tranche d’assiette. D’autres émoluments sont proportionnels. Cela signifie qu’un taux est appliqué à une valeur d’assiette.

Les émoluments proportionnels

Les émoluments proportionnels sont notamment mis en pratique lors de l’acquisition d’un bien immobilier neuf. Les frais d’acte de vente sont à la charge de l’acquéreur (article 1593 du Code civil). Cependant, le vendeur peut accepter de les payer. Dans ce cas, le prix est dit « acte en mains » ou « contrat en mains ».

Les tranches et taux applicables aux ventes de droit commun sont les suivants :

Les émoluments sont calculés successivement en fonction de chaque tranche.

Exemple pour l’achat d’un logement neuf au prix de 100 000 € :

1. – 6500 x 3,945% = 256,43 €
2. – (17 000 – 6500) x 1,627% = 170,84 €
3. – (60 000 -17 000) x 1,085% = 466,55 €
4. – (100000-60000) x 0,814% = 325,6 €
5. – Total : 256,43 + 170,84 +466,55 +325,6 = 1219,42 €

La loi n°2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques, instaure la possibilité d’accorder des remises. « Des remises peuvent être consenties lorsqu’un tarif est déterminé proportionnellement à la valeur d’un bien ou d’un droit en application du deuxième alinéa du présent article et lorsque l’assiette de ce tarif est supérieure à un seuil défini par l’arrêté conjoint prévu à l’article L. 444-3″ (C. com., art. L. 444-2, al. 5). On en déduit qu’aucune remise n’est possible pour les émoluments fixes. Les remises ne sont appliquées que sur les émoluments calculés sur les tranches d’assiette supérieures à 150 000€ et ne pourront dépasser 10 %. Pour un bien d’une valeur de 200 000€, la remise de 10% s’élève ainsi à 37 €.

Les émoluments fixes

L’arrêté du 26 février 2016 réglemente les émoluments fixes selon leur catégorie. Ils peuvent être préalables ou postérieurs à l’acte notarié.

Voici quelques exemples d’émoluments concernant l’achat d’un logement neuf, ainsi que leurs tarifs :

La somme des émoluments ne peut excéder 10% de la valeur du bien et ne peut pas être inférieure à 90€.

Les frais et débours

Les frais de notaire comprennent également ce que l’on nomme « frais et débours ». Les “frais” sont définis par le décret du 26 février 2016 comme étant des « dépenses engagées par le professionnel pour la réalisation d’une prestation« . Quant au terme « débours », il représente la « somme avancée par le professionnel pour le compte du client pour la réalisation d’une prestation ».

Ces sommes rémunèrent les différents intervenants nécessaires à la procédure d’acquisition d’un bien immobilier neuf. Ce sont les organismes fournissant les documents d’urbanisme, l’extrait cadastral, la publication de vente, le géomètre, les experts, etc.

Le plus souvent, le calcul des frais ne relève pas de l’application d’un barème établi par le pouvoir réglementaire.  

La TVA appliquée lors de l’acquisition d’un logement neuf

Rappelons tout d’abord qu’une construction s’inscrit dans la catégorie des “immeubles neufs” si celle-ci a été achevée depuis moins de cinq ans, que ce soit une construction neuve, une reconstruction ou une remise à neuf.

Suite à sa restructuration en 2010 pour cause de non-conformité au droit européen, la TVA (Taxe sur la Valeur Ajoutée) immobilière distingue aujourd’hui les assujettis des non-assujettis (à cette taxe). En règle générale, le vendeur est toujours soumis à cet impôt s’il est assujetti. Mais s’il ne l’est pas, le paiement de cette taxe est exceptionnel.

Le taux de la TVA s’élève à 20% si le vendeur est assujetti. Il est réduit à 5,5% dans les quartiers prioritaires. A noter : un particulier est tenu de payer la TVA s’il revend son logement moins de cinq ans après son achat. Plus précisément, il devra s’acquitter de la différence entre la TVA exigible suite à cette vente et celle qui fut payée à l’achat.

Concernant les terrains constructibles, le vendeur est imposé à la TVA sur le prix total du terrain, uniquement s’il est assujetti. Précisons qu’au point de vue fiscal, on dénomme « terrain à bâtir » un sol sur lequel on est autorisé à élever des constructions, en vertu d’un plan local d’urbanisme ou d’un autre document qui le remplace.

VEFA et TVA dans les frais de notaire

L’achat en VEFA, ou Vente en Etat Futur d’Achèvement, correspond au contrat qui lie l’acquéreur au promoteur lorsqu’il achète un logement neuf sur plan. Ce contrat garantit l’achèvement du programme immobilier et ce même en cas de défaillance du promoteur. C’est la garantie financière d’achèvement (GFA) qui protège l’acquéreur d’un bien en état futur d’achèvement. Elle lui assure ainsi que son logement sera terminé.

Si le vendeur est assujetti, les VEFA sont soumises à une TVA de 20%. Le paiement des droits de mutation est quant à lui exigé au taux réduit de 0,715%. Quand l’acquéreur n’est pas assujetti à la taxe sur la valeur ajoutée, ce qui est notamment le cas des particuliers, il doit s’acquitter des droits de mutation sur les cessions de constructions VEFA au même taux réduit.

Précisons également que la revente d’un logement neuf n’entre plus dans le champ d’application de la TVA depuis 2013. En cas de cession d’un logement neuf entre particuliers, la TVA ne s’applique donc pas. Seuls les droits d’enregistrement de 5,80% sont à régler, sauf dans les départements de l’Indre, l’Isère, le Morbihan, la Martinique et Mayotte, où ils sont de 5,09%.

Les droits de mutation dans les frais de notaire

Les droits de mutation sont dénommés DMTO, c’est-à-dire Droits de Mutation à Titre Onéreux. Ils regroupent les droits d’enregistrement et la publicité foncière. Cette dernière permet au public d’être informé de la situation juridique des constructions par le moyen du fichier immobilier. Celui-ci est tenu par les administrateurs des finances.

L’article 683 du code général des impôts (CGI) prévoit que les actes qui constatent des mutations d’immeubles à titre onéreux, soient soumis à une taxe de publicité foncière et à un droit d’enregistrement. C’est le département qui perçoit cette taxe et ce droit.

Des taxes additionnelles au profit des communes, des départements et de la région d’Île-de-France, viennent également s’ajouter à la taxe de publicité foncière ou au droit départemental d’enregistrement. L’article 1647v du CGI permet notamment à l’État de percevoir 2,14 à 2,37% du montant de la taxe de publicité foncière ou du droit d’enregistrement perçus par le département.

La mise en œuvre des droits de mutation dans l’immobilier neuf et les terrains constructibles

Le taux commun des droits de mutation est de 5,8%. Il est appliqué dans presque tous les départements français, à toutes les transactions à titre onéreux, que ce soit des aliénations classiques, viagères ou aux enchères.

Pour les cessions de logements VEFA, on applique un taux réduit de 0,715%. Si vous achetez un logement neuf en créant une société civile immobilière, vous serez toujours soumis aux droits de mutation. Mais on ne tiendra pas compte des commissions des intermédiaires (comme les frais de notaire) dans le calcul du prix global du bien.

Si l’acquéreur n’est pas soumis à la TVA, il est tenu de payer des droits de mutation au taux normal. Mais si l’achat supporte la TVA, l’acquéreur devient redevable d’une taxe de publicité foncière au taux du 0,715% du prix de vente.

En ce qui concerne les terrains à bâtir, un acheteur peut bénéficier d’un taux réduit de 0,715%, à condition qu’il s’engage à revendre le terrain dans les cinq ans. Il peut également bénéficier d’un montant fixe de 125€ s’il promet de construire sur ce terrain dans un délai de quatre ans. 

Les frais de notaire divers liés à un projet de construction 

Les frais de notaire liés au crédit immobilier

Si vous empruntez pour financer la  , la banque requerra une garantie. Elle peut prendre la forme d’une hypothèque, qui est une garantie traditionnelle consentie par l’emprunteur sur son bien immobilier. Mais elle peut aussi être une inscription de privilège, que l’on dénomme « Inscription de privilège de prêteur de denier ». Dans les deux cas, le notaire doit établir cette garantie et l’envoyer au service des publicités foncières.

Le calcul des émoluments du notaire en cas d’hypothèque suit le tableau ci-dessous. Il est fondé sur le nouveau barème (en vigueur depuis le 1er mai 2016) établi pour les frais de notaire.

Une hypothèque va également engendrer les frais supplémentaires suivants :

1. Les émoluments de formalités versés au notaire.
2. Les frais de copies exécutoires, qui permettent à la banque de s’adresser à un huissier en cas de poursuite.
3. Les frais de publication de l’acte au bureau des hypothèques.
4. La contribution à la sécurité immobilière, qui s’élève à 0,1 % du prix du bien immobilier.

Les frais de notaire liés à l’achat d’un terrain constructible

Les vérifications à effectuer pour l’achat d’un terrain

Pour l’achat d’un terrain constructible, les frais de notaire comprennent les commandes de prestations de bornage, passées auprès de géomètres, pour marquer les limites d’une propriété. Des demandes d’expertise de sol peuvent également être faites, ce qui va engendrer des frais supplémentaires. Rappelons que le notaire doit s’assurer de la sécurité juridique du contrat, mais aussi de son équilibre économique. Le terrain constructible étant en état de réserver des surprises, le notaire est ainsi tenu d’exercer des contrôles. La Cour de cassation le rappelle dans un arrêt du 11 octobre 2000 : « qu’il s’agit non pas de la simple vente d’un terrain sur lequel l’acquéreur ferait construire un immeuble, mais de la vente d’un immeuble à édifier sur un terrain déterminé, l’élément prédominant étant l’obligation de construire, et qu’une telle vente ne peut s’apprécier que dans sa globalité et non pas étape par étape suivant l’évolution des acquisitions de terrains et l’édification des constructions ». Le transfert des risques ne s’opère que le jour de la livraison des biens construits.

La garantie sur construction existante

Si vous avez recours à un prêt pour effectuer votre achat, on notera que le privilège du prêteur de deniers ne peut être inscrit que sur une construction existante au moment de la signature de l’acte notarié. Il ne peut donc pas servir à garantir la partie du prêt qui finance la construction d’une maison ou l’achat d’un logement neuf en l’état futur d’achèvement (VEFA). Cependant, la garantie peut être assise sur un terrain à bâtir. Cette information doit être envoyée au service de publicité foncière dont dépend la construction dans les 2 mois suivant la vente. 

La viabilisation du terrain

Un autre point important est celui de la viabilisation du terrain. La loi Gayssot sur la solidarité et le renouvellement urbain impose, depuis 2009, qu’un terrain à bâtir soit vendu dans un état « viabilisé ». C’est-à-dire qu’il doit être raccordable aux différents réseaux (eau, électricité, gaz, téléphone, assainissement). Le prix du raccordement à l’EDF d’un terrain non viabilisé peut en effet s’avérer élevé. La plupart du temps, l’acquéreur est à même de raccorder le terrain aux différents réseaux (GRDF, GDF, France Telecom) sans rencontrer de difficultés. Mais il est possible qu’il soit obligé d’installer des compteurs en bordure de terrain, qui devront ensuite être raccordés à sa maison. Le coût de ce raccordement s’élève généralement de 5000 à 15 000€. L’assainissement peut également réserver quelques surprises si le raccord au tout-à-l’égout ou au réseau d’assainissement collectif n’est pas réalisable. Dans ce cas, une méthode d’assainissement en dehors du réseau est nécessaire, et le coût du raccordement plus élevé. Le propriétaire devra demander un diagnostic préalable au Service Public d’Assainissement Non Collectif (SPANC) et mettre en place la solution d’assainissement retenue. Le prix varie de 4000 à 13 000€. L’intervention du notaire permettra au futur acquéreur de connaître les surcoûts imprévus à son projet.

Les frais de notaire liés aux documents d’urbanisme

Des frais et débours sont également à prévoir pour les demandes de documents d’urbanisme que le notaire doit effectuer, même si l’organisme chargé de leur délivrance le fait sans frais : 

1. Le certificat d’urbanisme ou note de renseignements : il informe sur les règles d’urbanisme applicables au bien.
2. Le certificat d’alignement individuel par rapport à la voie publique : il prend la forme d’un acte par lequel l’administration indique les limites précises du domaine public routier (État, départements, communes).
3. Le certificat de carrières : il renseigne sur la situation du bien au regard des risques du sol et du sous-sol.
4. La situation du bien en ce qui concerne le droit de préemption urbain.
5. L’extrait cadastral : il référence l’adresse cadastrale du bien sur le fichier immobilier tenu au service de la publicité foncière.

Le droit de préemption urbain pour l’achat d’un terrain

Le notaire ne peut jamais signer un acte de vente avant d’avoir purgé le droit de préemption urbain, qui concerne les terrains constructibles. Au sujet d’un projet situé au milieu d’une zone de préemption, le notaire doit envoyer à la commune une déclaration d’intention d’aliéner. Cette déclaration est une simple information de la transaction immobilière envisagée. Il lui laisse alors deux mois pour décider si elle veut préempter. Cette formalité engendre des frais que l’on appelle “purge du droit de préemption”. L’émolument de sa notification se monte à 38,46€.

Les droits de préemption sont nombreux. Voici une liste de quelques-uns d’entre eux :  

1. Le droit de préemption dans les zones d’aménagement différé (ZAD).
2. Le droit de préemption dans les espaces naturels et sensibles.
3. Le droit de préemption du titulaire d’un bail rural.
4. Le droit de préemption de la SAFER (Société d’Aménagement Foncier et d’Etablissement Rural). 
5. Le droit de préemption urbain.
6. Le droit de préemption du locataire.

Les autres informations vérifiées par le notaire pour l’achat d’un terrain à bâtir

D’autres informations sont également vérifiées par le notaire. Il est par exemple chargé de vérifier si le vendeur du terrain est bien détenteur d’un titre de propriété incontestable. Pour cela, une demande des actes de vente doit être faite auprès du service de la publicité foncière (SPF). Le coût s’élève à 14€.

Le notaire contrôle également l’existence d’une hypothèque ou d’une inscription de privilèges. Dans ce cas, le jour de la signature de l’acte de vente, le notaire bloque une partie du prix pour payer les créanciers. Ceux-ci sont en général les banques qui ont consenti le crédit immobilier au moment de l’achat. Ces informations, désignées sous le nom de “renseignements hypothécaires”, sont à demander à l’administration fiscale. Les copies sont facturées selon le barème suivant :

1. Copie de fiche de propriétaire ou fiche d’immeuble : 12 € par propriétaire désigné et 12 € par immeuble désigné.
2. Copie de publication, copie d’instruction : 30 € par état descriptif de division ou modificatif ou règlement de copropriété, 15 € par publication autre que celles désignées ci-dessus, 6 € par bordereau d’inscription demandé.
3. Minimum de perception : 15 €, avec régularisation lors de la délivrance des copies sur la base du tarif des copies de documents avec références de publication.

Ces frais ont la capacité d’effrayer, car ils augmentent le prix de cession du bien. Mais ils permettent cependant d’éviter la surprise de surcoûts éventuels sur le prix global du terrain. Celui-ci peut effectivement s’avérer non viabilisé ou non rattaché au tout à l’égout. De même, le notaire a la possibilité de découvrir que le terrain à bâtir est devenu inconstructible.