Indice du coût de la construction (ICC Insee) : utilité et chiffres 2020

L’indice du coût de la construction (ICC), publié chaque trimestre par l’Insee, mesure l’évolution des prix de la construction des logements neufs à usage d’habitation. Cet indice permet de surveiller la tendance économique du secteur, et sert de base pour la révision de certains loyers commerciaux. La loi Pinel a néanmoins rendu marginal l’usage de l’ICC : seul le bail commercial signé ou renouvelé avant le 1^er septembre 2014 peut désormais être indexé sur l’indice du coût de la construction. De nouveaux indices sont utilisés : l’IRL pour les loyers d’habitation, l’ILC et l’ILAT pour les baux commerciaux.

Quelle est la valeur de l’indice du coût de la construction en 2020 ? IRL, ILC et ILAT : de quoi parle-t-on ? Comment réévaluer votre loyer ? Réponses !

Qu’est-ce que l’indice du coût de la construction ?

L’indice du coût de la construction est une donnée statistique de l’Insee. Il a été créé au 4^ème trimestre 1953, à une valeur de 100. Au 4^ème trimestre 2019, dernière publication en date, il a une valeur de 1769.

L’indice du coût de la construction permet de suivre le cours du marché de la construction en France au fil des trimestres. A sa création, l’ICC servait également de base au calcul pour la révision des loyers d’habitation et des loyers commerciaux : il a été remplacé en 2006 par l’IRL pour les baux d’habitation, en 2014 par l’ILC et l’ILAT pour les baux commerciaux.

Comment est-il calculé ?

Le calcul de l’ICC se base sur les prix des chantiers de logements neufs, payés aux entreprises de travaux par les maîtres d’ouvrage TVA incluse. Certains éléments néanmoins sont exclus du prix de revient : charge foncière, droits de mutation, frais financiers et frais annexes de promotion n’entrent pas dans le calcul de l’indice du coût de la construction, par exemple.

Quand et comment évolue-t-il ?

Le nouvel indice du coût de la construction est établi et publié chaque trimestre par l’Insee, à la fin du 3^ème mois.

A étudier l’évolution de l’ICC sur 10 ans, on observe que la tendance est à l’augmentation.

Quelle est la valeur de l’ICC en 2020 ?

Le dernier indice du coût de la construction a été publié le 21 mars 2020, à une valeur de 1769 pour le 4^ème trimestre 2019. Sur un an, il prend + 3,88 % : l’augmentation est notable.

L’indice du coût de la construction du 1^er trimestre 2020 devrait être publié aux environs du 20 juin.

A quoi sert l’indice du coût de la construction ?

Vous êtes propriétaire de murs commerciaux ? Vous louez un local commercial ? Vous pouvez être concerné par l’utilisation de l’ICC, mais à des conditions strictes.

A noter : la loi du 06 juillet 1989, dans sa version initiale, prévoyait qu’en cas de clause de révision annuelle du loyer d’habitation, l’augmentation ne pouvait pas dépasser la variation de l’indice du coût de la construction. L’ICC n’est plus utilisé pour les baux d’habitation depuis le 1^er janvier 2006 : il a été remplacé par l’indice de référence des loyers (IRL), moins fluctuant. Les baux conclus avant le 1^er janvier 2006 ont été automatiquement modifiés en conséquence. Aucun loyer d’habitation désormais ne peut être indexé sur l’ICC.

Vous êtes concerné par l’ICC si vous avez signé ou renouvelé un bail commercial avant le 1^er septembre 2014.

Avant le 1^er septembre 2014, l’ICC pouvait être utilisé dans le cadre d’un bail commercial :

• Pour calculer le montant du loyer réévalué en application de la révision triennale.
• Pour établir le nouveau loyer au moment du renouvellement du bail.

L’article 9 de la loi du 18 juin 2014 a modifié les articles L145-34 et L145-38 du Code de commerce. Le texte précise que ces nouvelles dispositions s’appliquent à tous les contrats conclus ou renouvelés à compter du 1^er septembre 2014.

Si vous avez signé ou renouvelé un bail commercial avant le 1^er septembre 2014, vous pouvez continuer d’utiliser l’indice du coût de la construction comme base de calcul pour la réévaluation du loyer.

A noter : le bail d’avant 2014 doit bien sûr prévoir que l’ICC sert de base à la réévaluation du loyer commercial. Vérifiez à cet effet la clause d’indexation qui figure au contrat.

Vous n’êtes pas concerné par l’ICC si vous avez signé ou renouvelé un bail commercial après le 1^er septembre 2014.

En application de la loi Pinel, les loyers commerciaux ne peuvent plus être indexés sur l’ICC. 2 nouveaux indices peuvent être utilisés pour la révision des baux : l’ILC et l’ILAT, qui offrent l’avantage d’une meilleure stabilité, de nature à sécuriser les locataires.

Indice du coût de la construction, IRL, ILC et ILAT : quelles différences ?

• L’ICC est l’indice du coût de la construction, référence de base au calcul des loyers d’habitation avant 2006 et des loyers commerciaux d’avant 2014.
• L’IRL est l’indice de référence des loyers, applicable depuis 2006 pour le calcul de l’augmentation annuelle du loyer d’habitation.
• L’ILC est l’indice des loyers commerciaux, pour la réévaluation des loyers des professionnels inscrits au RCS ou au RM.
• L’ILAT est l’indice des loyers des activités tertiaires, qui permet d’ajuster le loyer des professionnels libéraux et activités tertiaires, pour la location de bureaux et d’entrepôts.

Comment calculer votre augmentation de loyer ?

Votre loyer commercial est soumis à une clause d’indexation à l’indice du coût de la construction ? Pour calculer votre augmentation de loyer, vous devez connaître les 3 éléments suivants :

• Le montant de votre loyer contractuel.
• La valeur de l’ICC à la date du trimestre de référence : il s’agit du dernier indice du coût de la construction publié au moment de la conclusion du bail.
• La valeur du dernier ICC connu à la date de la réévaluation du loyer commercial.

La formule de calcul est la suivante : montant du loyer x (nouvel indice/indice de référence).