Relations de bon voisinage : tout savoir sur les servitudes

Tout se passe bien jusqu’au jour où… vous vous mettez à douter de votre bon droit vis-à-vis de votre voisin. À moins que ce ne soit lui qui semble empiéter sur vos platebandes ! Et vous voilà plongé dans les textes de loi pour savoir qui, de lui ou de vous, a raison. Pas toujours simple de tout comprendre…

Cet article vise ainsi à vous fournir quelques pistes sur les 7 servitudes les plus courantes… Pour vous aider à entretenir dans la légalité vos relations de bon voisinage et, au besoin… faire valoir vos droits !

Qu’est-ce qu’une servitude ?

Une servitude est une charge imposée à un bien immobilier, bâti ou non, pour l’utilité ou l’usage d’un autre bien immobilier voisin. Elle permet d’en assurer l’utilisation (droit de passage), de respecter l’intimité dans les relations de voisinage (servitude de vue), d’améliorer l’utilisation d’un bien, etc. On notera qu’elle est indépendante des propriétaires des biens immobiliers concernés et survit donc aux ventes et héritages.

Une servitude peut toutefois s’éteindre par différents moyens :

• l’impossibilité de l’utiliser
• une réunion des immeubles
• un non usage pendant 30 ans
• une modification conventionnelle
• la renonciation du propriétaire qui l’utilisait auparavant

Dans tous les cas, le bénéficiaire ne doit jamais abuser du droit qui lui est octroyé, tout comme celui à qui elle est imposée (ou qui l’a acceptée par convention) ne peut en aucune manière l’entraver.

Servitude de vue

Préserver l’intimité du voisin : voilà l’objet de certaines règles concernant la création de « vues » et de « jours ».

Sauf exceptions, un propriétaire ne peut créer une « vue » (ouverture permettant de voir à l’extérieur) qu’à condition de respecter une certaine distance entre le mur où l’ouverture est faite et la limite de la propriété voisine. Cette distance est de 1,90 mètre pour une « vue droite ». Et de 0,60 mètre pour une « vue oblique ». On considère qu’une vue est droite lorsqu’on voit la propriété voisine sans se pencher ni tourner la tête. Et oblique quand il faut se pencher ou tourner la tête pour faire entrer la propriété voisine dans son champ de vision.

Lorsqu’une ouverture n’est pas transparente, ne peut pas s’ouvrir et laisse uniquement entrer la lumière, on parle de « jour ». Celui-ci doit alors être installé à 2,60 mètres du plancher de la pièce à éclairer s’il s’agit d’un RdC, et à 1,90 mètre s’il s’agit d’un étage.

Votre voisin n’a pas respecté ces règles ? En l’absence de convention entre vous l’autorisant à créer des ouvertures à une distance inférieure à la distance légale, vous êtes en droit d’exiger la suppression de l’ouverture pratiquée… pendant 30 ans. Attention : au-delà de ce délai, il bénéficiera d’une « servitude de vue ». En résumé : il sera trop tard pour contester.

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Servitude ou Droit de Passage

S’il est habituellement interdit de pénétrer sur une propriété privée voisine, la servitude de passage, communément appelée droit de passage, permet à un propriétaire ne pouvant pas ou difficilement accéder à sa propre propriété de passer par celle de son voisin.

En cas de terrain enclavé, c’est la loi qui décrète le droit de passage. En effet, un terrain enclavé signifie qu’il est isolé au milieu d’autres parcelles ou que son accès à la rue est rendu impossible par sa forme. Or, selon la loi, toute propriété doit profiter d’un accès direct à la voie publique.

Les modalités d’exercice de ce droit peuvent ainsi résulter d’un commun accord entre les parties, d’un jugement ou d’un usage entraînant prescription. Le passage doit alors être le plus court et le moins dommageable possible au voisin. Longer sa clôture est en effet plus pertinent que de passer au milieu de son jardin ! En cas de préjudice, on peut également envisager une indemnité. Et gare à celui qui s’enferme volontairement… Par exemple en construisant un garage lui bloquant l’accès à la rue. Il ne pourra se prévaloir du droit au désenclavement pour se frayer un passage par chez vous.

Si le terrain n’est pas enclavé, une convention entre les voisins doit être signée pour créer la servitude de passage et déterminer précisément son étendue. La fin de l’accord ne peut résulter que d’une convention contraire ou d’une constatation par le juge de la non utilisation de ce droit de passage pendant 30 ans.

Servitude de tour d’échelle

La servitude de tour d’échelle autorise momentanément un propriétaire à passer sur la propriété voisine pour réaliser, à partir de celle-ci, des travaux sur son propre immeuble. Cela peut consister par exemple en l’installation d’une échelle voire d’un échafaudage.

On considère la servitude de tour d’échelle comme une obligation de bon voisinage. Et vu que le code civil est muet sur le sujet, les juges imposent que les travaux doivent :

• être nécessaires et indispensables pour permettre le maintien en bon état de conservation d’une construction existante.
• consister en des travaux de réparation ou d’entretien et non en la construction d’un nouvel immeuble.

Attention : l’exercice de ce droit nécessite un accord amiable entre voisins. Il implique éventuellement des dédommagements au titre des détériorations éventuelles. En l’absence d’accord, vous devez saisir le juge pour obtenir un droit de passage temporaire. Le refus de tour d’échelle peut en effet être jugé abusif.

Servitude de recul des plantations

En matière de plantations, vous le savez, vos voisins et vous-même ne pouvez pas non plus faire n’importe quoi. Les arbres de plus de 2 mètres de haut, par exemple, doivent être plantés à plus de 2 mètres de la limite entre 2 propriétés privées… Et l’on passe à 50 cm pour les plantations plus petites. Mais il convient alors de ne pas les laisser trop pousser, afin qu’elles ne dépassent jamais les 2 mètres fatidiques ! Notez que les mesures sont prises au plus court, entre le milieu du pied de l’arbre et la limite séparative. Un arbre planté à une distance irrégulière ? Le tribunal d’instance peut en décider l’arrachage ou la taille… pendant 30 ans. Au-delà, l’arbre peut s’épanouir en toute tranquillité !

Bon à savoir : une plantation du voisin avance sur votre propriété ? C’est à lui d’en tailler les branches et à vous de vous occuper de ses racines. Si celles-ci causent des dégâts chez vous, un dédommagement est cependant envisageable. Quant aux fruits d’un arbre appartenant à votre voisin, vous pouvez les ramasser s’ils tombent sur votre propriété mais n’avez pas le droit de les cueillir.

Attention : informez-vous aussi auprès de votre commune au sujet d’éventuels règlements particuliers ou usages locaux !

Servitude de puisage

Autre règle : la servitude de puisage. Elle concerne l’autorisation accordée à un propriétaire d’utiliser un puits, une fontaine ou un robinet installé sur le terrain adjacent. On définit généralement cette servitude par accord entre voisins… Ou plutôt propriétés voisines, car le droit se transmet au-delà des ventes et des héritages. Elle entraîne d’ailleurs, de droit, une servitude de passage. Et le bénéficiaire peut même faire passer une canalisation sur le terrain de son voisin pour alimenter directement, à partir dudit puits, sa propriété. La jurisprudence indique en effet que l’installation d’une canalisation ne peut être considérée comme une aggravation de la servitude si, notamment, aucune restriction d’utilisation n’a été prévue dans le titre initial.

Servitude d’écoulement des eaux pluviales

Etablie par la loi, la servitude d’écoulement des eaux existe de fait, que les propriétaires des terrains supérieurs et inférieurs aient donné ou non leur accord. Elle est en effet simplement dictée par la nature des lieux. Les propriétés en contrebas se doivent ainsi de recevoir les eaux naturelles (pluie, source, fonte des neiges…) s’écoulant de celles situées plus haut. Et ce, quels que soient les dégâts occasionnés. Le propriétaire d’un terrain accueillant ces eaux est toutefois en droit d’aménager celui-ci pour rendre le phénomène moins gênant. Mais il ne peut porter préjudice au terrain supérieur. Le propriétaire de ce dernier est tenu, quant à lui, d’éviter tout aménagement risquant d’aggraver la servitude pesant sur le terrain en contrebas.

Attention : cette servitude ne peut en aucun cas être opposable pour une vidange de piscine ou autre écoulement des eaux usées !

Quid des eaux tombant des toits ? Elles ne peuvent être évacuées directement sur la propriété voisine mais doivent, avant de ruisseler naturellement vers elle, dégouliner du toit sur le sol de la propriété concernée.

Mitoyenneté

Même s’il ne s’agit pas, à proprement parler, d’une servitude au sens juridique du terme, il nous semble important d’aborder ici la mitoyenneté, tant son évocation est récurrente dans les relations entre voisins.

On définit la mitoyenneté comme étant un droit de propriété portant sur la clôture séparant 2 biens immobiliers adjacents. Elle accorde ainsi à chacun des propriétaires des droits égaux de jouissance sur cette clôture. Ils peuvent donc l’utiliser comme bon leur semble… A condition de respecter les droits du voisin et de ne lui causer aucun dommage. Les propriétaires doivent parallèlement veiller, ensemble et en partageant les frais induits, à son entretien et à sa conservation.

Une dernière remarque… Si vous venait l’idée d’acquérir un nouveau bien immobilier, n’oubliez pas – vous l’aurez peut-être compris à la lecture de ce billet ! – de vous renseigner précisément sur les servitudes pesant sur lui ! Vous pourriez ainsi éviter, le cas échéant, quelques mauvaises surprises.