Tout savoir sur le document d’arpentage d’un terrain

Bornage, piquetage, arpentage… difficile de s’y retrouver parmi ces notions proches. Il demeure pourtant primordial de bien comprendre les enjeux distincts de ces actes au moment de modifier l’état de sa propriété foncière. La loi impose en effet l’accomplissement d’obligations légales à la charge du propriétaire immobilier, lorsqu’il réalise des opérations sur son patrimoine. Vous envisagez de modifier les limites de propriété de votre terrain ? Vous devez peut-être faire établir un document d’arpentage. Voici tout ce que vous devez savoir sur la procédure à respecter.

Arpentage : définition

L’arpentage consiste à mesurer la superficie d’un terrain. Le terme vient en effet du mot « arpent ». Il s’agit d’une ancienne mesure agraire déterminant la superficie des terres agricoles. Un arpent correspondait ainsi à 20 à 50 ares. La mesure variant d’une région à l’autre. L’opération d’arpentage est désormais évoquée au moment de la modification des limites d’un terrain. Vous projetez de morceler votre propriété foncière ? Vous êtes donc sans doute dans l’obligation de faire établir un document d’arpentage.

Pour rappel… L’état des limites de propriété figure au cadastre. Registre public qui vaut preuve du découpage du territoire. Ce document permet notamment de servir de base de calcul à certains impôts locaux (taxe foncière). Il est également utile à certains services publics et distributeurs d’énergie. Toute modification d’une parcelle de terrain doit donc être enregistrée au plan cadastral… Pour permettre à l’Etat de conserver une vue d’ensemble à jour du territoire.

De manière schématique : le cadastre français est une photographie des propriétés foncières, avec mention des propriétaires, des limites et des surfaces des terrains. Pour garder à jour cette photographie, toute modification réalisée à l’intérieur d’une parcelle cadastrale numérotée doit être constatée au moyen d’un document d’arpentage.

Bornage et arpentage : quelles différences ?

Les opérations de bornage et d’arpentage ont des objectifs similaires. Délimiter un terrain pour établir les limites de propriété et éviter les conflits de voisinage. La différence entre bornage et arpentage réside dans les moyens à mettre en œuvre.

• Le bornage permet d’obtenir une délimitation matérielle du terrain visible de son propriétaire et du propriétaire limitrophe. Des bornes physiques sont ainsi posées au sol aux limites de propriété. Les voisins des terrains contigus sont donc en mesure de constater matériellement la fin de leur terrain. Le bornage sert des objectifs personnels et est rarement obligatoire.
• L’arpentage formalise le découpage d’une parcelle auprès du cadastre. Il s’agit d’une formalité juridique obligatoire dès que le propriétaire modifie les limites de son terrain. L’enregistrement dûment effectué au plan cadastral au terme de la procédure d’arpentage permet ainsi d’identifier les nouvelles parcelles créées par division. Arpentage et bornage sont confondus dès lors que la 1ère opération implique la 2nde. L’opération d’arpentage nécessite en effet parfois de borner préalablement les nouveaux terrains créés par division parcellaire.

L’arpentage du terrain : obligatoire ou facultatif ?

L’article 25 du décret du 30 avril 1955 relatif à la rénovation et à la conservation du cadastre(1) réglemente les modalités de l’arpentage. L’opération est obligatoire en vue d’établir un document d’arpentage dans les circonstances suivantes : les limites de propriété sont modifiées par division, lotissement ou partage.

Concrètement :

1. Vous êtes propriétaire d’un terrain : votre parcelle est identifiée en tant que telle au cadastre.
2. Vous souhaitez diviser votre foncier. Plusieurs raisons peuvent vous y inciter. Pour transmettre votre patrimoine en héritage via une donation-partage. Pour céder une partie de votre terrain contre rémunération. Ou pour réaliser une opération de promotion immobilière.
3. Pour morceler, attention à vérifier préalablement la conformité des nouvelles limites de propriété avec le PLU en vigueur. Certaines communes imposent par exemple des superficies de terrains minimum, en-deçà desquelles il est impossible de diviser.
4. Les nouvelles limites de propriété et la création de parcelles supplémentaires doivent faire l’objet d’une mise à jour sur le plan cadastral.
5. Sans document d’arpentage conforme, aucune mutation de propriété n’est possible… Que ce soit à titre onéreux par vente ou à titre gratuit par donation.

A noter : la réunion de plusieurs parcelles cadastrales, au même titre que la division parcellaire, doit faire l’objet d’un arpentage pour mise à jour du cadastre.

Lorsque la division est « fictive », l’arpentage est facultatif. En effet, lorsque seule une fraction de la parcelle de terrain est affectée d’une hypothèque ou d’une servitude, la division est provisoire et uniquement juridique. Aucun document d’arpentage n’est donc requis.

Les différentes formes du document d’arpentage

La loi autorise différentes formes de documents d’arpentage, selon la situation :

• Le procès-verbal de délimitation est un document écrit qui mentionne les nouvelles limites de propriété par le biais d’un plan identifiant les cotes nouvellement applicables, ainsi que les références utiles au plan cadastral en vigueur.
• L’esquisse est un croquis qui permet de mettre à jour le cadastre. Le PV de délimitation est requis dans la majorité des cas de figure, sauf urgence. Auquel cas l’esquisse peut suffire.

A noter : le géomètre expert qui réalise l’arpentage indique au propriétaire foncier la nature du document à établir en fonction des circonstances.

Arpentage, mode d’emploi

Dès lors que vous envisagez de diviser un terrain qui vous appartient, vous avez tout intérêt à vous rapprocher d’un géomètre expert. Ce professionnel habilité à réaliser les opérations d’arpentage est l’interlocuteur privilégié pour vous renseigner et vous conseiller.

Le recours au géomètre expert

La loi autorise les seules personnes agréées à procéder aux opérations d’arpentage : les géomètres-experts inscrits au tableau de l’ordre.

A noter : sous conditions strictes définies par arrêté, peuvent être agréées d’autres personnes.

Il incombe au propriétaire à l’origine de la division parcellaire de prendre l’initiative de l’arpentage.

Concrètement : le donateur ou le vendeur doit contacter lui-même un géomètre-expert pour procéder à l’arpentage du terrain.

A noter : la profession réglementée de géomètre-expert est une aide utile pour le propriétaire du terrain dans toutes les opérations qu’il envisage et qui affectent ses limites de propriété. Son rôle de conseil indépendant offre au particulier un service fiable. Attention, l’arpenteur dont les services sont sollicités doit justifier de son titre d’expert. Le simple géomètre n’est pas habilité à procéder aux opérations d’arpentage du terrain. Sauf exceptions.

Coût d’un arpentage

Les honoraires du géomètre-expert missionné pour ses compétences d’arpenteur ne sont en aucun cas réglementés. Il fixe ainsi librement ses tarifs… En règle générale sur la base d’un taux horaire. Le coût de l’arpentage dépend principalement des éléments suivants :

• La difficulté de l’opération : situation du terrain, pente, angles… Plus la division parcellaire est simple à mettre en œuvre, moins le professionnel passe de temps sur la mission. Le prix diminue donc d’autant.
• La superficie du terrain : de même, arpenter une surface réduite représente un coût moins élevé qu’arpenter une vaste propriété foncière.
• Les frais d’arpentage annexes : le géomètre-expert facture la totalité des coûts liés à sa prestation de services. Notamment ses frais de déplacement, ainsi que le matériel nécessaire au bornage du terrain le cas échéant.

Qui règle le montant de la prestation ?

Conformément aux dispositions du décret du 30 avril 1955, il incombe au propriétaire demandeur de la division de sa parcelle cadastrale de régler la facture.

Comment payer moins cher l’arpentage de son terrain ?

• Réaliser plusieurs devis. Dans la mesure où les honoraires du géomètre expert sont libres, il est judicieux de comparer les prix de plusieurs professionnels avant de conclure.
• Faire appel à un géomètre-expert proche du lieu du terrain. Les frais de déplacement seront d’autant plus réduits.
• Vérifier que tout est inclus dans le devis. Pour éviter les frais cachés, le propriétaire doit s’assurer que l’ensemble des postes sont mentionnés. De l’arpentage à l’enregistrement du document d’arpentage, rédaction incluse.

Les informations du document d’arpentage accessible au public

Une fois l’arpentage réalisé, toutes les informations relatives à la division de parcelle cadastrale sont accessibles au public sur demande. Et sans notification préalable du propriétaire. Les demandes sont adressées aux services du cadastre, sur paiement d’une redevance minime.