Votre terrain est frappé d’alignement ? Quelles sont les conséquences ?

L’alignement consiste pour les autorités administratives à délimiter les voies de circulation publique de votre droit de propriété foncière en tant que riverain. Cette limite est fixée dans un plan d’alignement. La collectivité publique peut projeter, dans le cadre d’une rénovation urbaine, d’élargir la route. Si l’élargissement empiète sur votre propriété, votre terrain est frappé d’alignement. Quand l’acheteur est-il informé que le terrain nu est frappé d’alignement ? A quelles conditions le propriétaire peut-il être préempté ou exproprié ? Faut-il détruire un mur de clôture existant sur le terrain à construire ? Réponses.

Comment savoir si votre terrain est frappé d’alignement ?

Vous envisagez d’acheter un terrain à bâtir ? Vous êtes propriétaire d’un terrain nu ? Avant d’acheter, et a fortiori avant de construire, vous devez vérifier que le terrain n’est pas frappé d’alignement. Car si c’est le cas, les conséquences sont importantes :

• Une circulation routière dense emporte des nuisances sonores et visuelles. L’élargissement d’une voie routière pour augmenter le trafic est donc de nature à déprécier la valeur pécuniaire du bien immobilier.
• La portion de terrain utilisée pour élargir une route peut faire l’objet d’une procédure de préemption ou d’expropriation. Le terrain constructible est donc réduit en comparaison avec sa superficie initiale annoncée par le vendeur. Et l’implantation du bâtiment envisagé doit être revue en conséquence.
• Lorsqu’un mur de clôture délimite le terrain frappé d’alignement, ledit mur ne peut faire l’objet de travaux de rénovation.

Acheteur ou propriétaire d’un terrain nu ou clos, vous êtes concerné dès lors que vous êtes riverain d’une voie de circulation publique.

A noter : les chemins ruraux sont considérés comme des voies relevant du domaine privé de la commune. Le terrain limitrophe d’un chemin rural ne peut donc en aucun cas être frappé d’alignement.

Les étapes de la procédure d’alignement

Pour modifier le plan d’alignement de la commune, la collectivité locale doit respecter une procédure stricte :

1. Ouverture d’une enquête publique. Préalable obligatoire pour l’approbation de l’élargissement des voies, l’enquête est menée par un commissaire public en charge d’évaluer l’opportunité de la modification du plan d’alignement. Un avis d’enquête d’utilité publique paraît ainsi en mairie et dans les journaux spécialisés.
2. Notification du projet d’alignement aux propriétaires riverains. Concomitamment à l’ouverture de l’enquête, les propriétaires potentiellement impactés par la modification du plan d’alignement sont informés de la procédure en cours par lettre recommandée AR.
3. Discussions. Les propriétaires des terrains limitrophes de la route peuvent exprimer toutes objections fondées à l’élargissement des voies auprès du commissaire public. Il est judicieux à ce stade de se rendre directement en mairie pour discuter, proposer des alternatives et faire valoir ses arguments.
4. Décision. Après étude de l’avis du commissaire public, l’administration compétente décide de modifier, de rejeter ou d’approuver le projet de modification du plan d’alignement. Un arrêté d’alignement individuel est promulgué le cas échéant.

En cas de validation du projet, les travaux d’élargissement de la route débutent dans des délais variables.

Se tenir informé du plan d’alignement en vigueur

Hypothèse n°1 : vous êtes propriétaire d’un terrain

Dans ce cas, vous savez si votre terrain risque d’être frappé d’alignement dès l’ouverture de l’enquête, par voie de notification écrite. Vous êtes ainsi informé de la décision de l’administration en temps utile. Et en mesure de tirer toutes conséquences utiles pour la mise en œuvre de votre projet de construction.

Hypothèse n°2 : vous êtes acheteur d’un terrain

Vous devez être informé par le vendeur du terrain s’il a été notifié d’un projet de modification du plan d’alignement. A défaut, vous serez prévenu par le notaire que le terrain est frappé d’alignement.

En tout état de cause et conformément à l’article L112-4 du Code de la voirie routière, vous pouvez faire une demande d’alignement individuel pour vérifier les limites en vigueur de votre propriété avec la route.

A noter : le président du conseil départemental est compétent pour les routes départementales. C’est le maire s’il s’agit d’une voie communale.

Terrain frappé d’alignement : conséquences et recours

L’article L112-2 du Code de la voirie routière autorise la collectivité propriétaire de la voie publique à s’attribuer de plein droit la partie de terrain nu nécessaire à élargir la route. Les dispositions légales prévoient qu’en cas de construction préexistante sur la nouvelle limite d’alignement, la partie de terrain concernée lui est attribuée au moment de la destruction de l’édifice.

Découvrez les conséquences pratiques sur votre projet immobilier en cas de terrain frappé d’alignement.

Le risque de préemption au moment de la mise en vente d’un terrain frappé d’alignement

Après la signature du compromis de vente, la mairie dispose d’un délai d’environ 2 mois pour préempter. Lorsque le terrain est frappé d’alignement, la collectivité a de bonnes raisons d’exercer son droit de préemption. Le risque de devoir renoncer à l’achat est donc supérieur. Et l’acheteur n’a aucun recours dans ce cas.

L’obligation de céder immédiatement la partie de terrain nu nécessaire aux travaux d’agrandissement des voies publiques

Lorsqu’aucune construction n’empiète sur la nouvelle limite d’alignement, le propriétaire du terrain nu a l’obligation de se déposséder de la surface nouvellement délimitée par le plan d’urbanisme au profit de la collectivité publique.

Aucun recours dans ce cas, mais une indemnisation financière. L’administration a en effet l’obligation de verser une indemnité calculée en pratique proportionnellement à la valeur du terrain nu. Aucun transfert de propriété ne peut intervenir avant le versement de l’indemnité.

A noter : lorsque le propriétaire estime que le montant de l’indemnisation est insuffisant, il peut saisir le juge de l’expropriation. Les négociations, en tout état de cause, sont autorisées et recommandées.

Cas particuliers du terrain clos

• Le terrain est clôturé par un mur d’enceinte ? Vous n’avez pas le droit d’entretenir le mur. Il doit se détériorer jusqu’à démolition et appropriation par l’administration publique.
• Le terrain est délimité par un grillage ? Vous devez déplacer la clôture en grillage jusqu’à respecter le plan d’alignement. De manière à céder la partie de terrain frappée d’alignement à la collectivité.

L’obligation de tenir compte des limites de propriété pour construire sa maison sur un terrain nu frappé d’alignement

Le permis de construire doit être conforme au plan d’alignement. Vous devrez ainsi édifier votre maison sur la nouvelle limite de propriété. Et respecter les règles de distance imposées par le PLU au regard de la nouvelle limite de propriété pour l’implantation du bâti.