Faut-il réaliser une étude de sol avant d’acheter un terrain ?

Une maison avec des fissures, des remontées d’eau ou des infiltrations par capillarités… Cela peut arriver. La plupart du temps, le problème provient des fondations de la maison qui s’avèrent mal adaptées au terrain.

Heureusement, ce genre de sinistre peut être évité avant d’acheter un terrain en faisant une étude de sol. On identifie alors la nature de votre sous-sol, à l’endroit précis où va reposer la structure. Cela permet ainsi aux experts de préconiser les adaptations nécessaires le cas échéant.

Pourquoi réaliser une étude de sol ?

Une étude de terrain, aussi appelée étude géologique, permet de prévenir les éventuels risques naturels qui peuvent déstabiliser votre maison. Glissements de terrain, chutes de bloc, inondations, remontées de nappe phréatique, autant d’événements qui mettent en péril votre habitation.

Au terme de cette étude, le professionnel détermine alors les dimensions des ouvrages comme les fondations et la protection nécessaire à la stabilité du logement sur le long terme.

Cette étude n’est toutefois pas à confondre avec des travaux de viabilisation qui permettent de rendre habitable une maison.

Fonctionnement d’une étude de sol

La première étape d’une étude de sol est un travail documentaire.

En prenant des cartes géologiques, un plan masse et les futurs plans de votre maison, un géotechnicien analyse le contexte local dans lequel sera bâti votre logement.

On effectue ensuite une série de carottages sur le terrain où va reposer la maison afin de récolter un échantillon du sous-sol… Et déterminer si le terrain est suffisamment stable ou s’il existe un risque de mobilité.

Cette opération sert précisément à identifier :

• La nature du sol : argile, sable, autre.
• Le type de sol
• Les caractéristiques mécaniques du sol.

Un rapport est alors envoyé avec les prescriptions géologiques possibles (étanchéité, type de fondations spéciales, etc.). Dès lors, le constructeur et le client sont informés en toute transparence des éventuels problèmes et des adaptations préconisées. L’étude de sol précède tous types de travaux, quels qu’ils soient, sur un terrain.

L’étude de sol sur le plan législatif

Depuis l’adoption de la loi Elan — Évolution du logement, de l’aménagement et du numérique — le 12 septembre 2018, l’étude de sol est obligatoire.

Désormais, c’est au vendeur du terrain de fournir cette étude géotechnique et de l’ajouter à la promesse de vente. Cette étape permet de sécuriser la construction éventuelle d’une maison sur ledit terrain.

Avec cette décision officielle, toute ambiguïté est ainsi levée.

Il n’y a désormais plus aucun flou juridique. Les nombreux litiges entre maîtres d’ouvrage et maîtres d’œuvre sont aujourd’hui évités. En effet, certains d’entre eux étaient de faux professionnels se faisant passer pour des constructeurs sans proposer les mêmes garanties. Le surcoût lié aux fondations spéciales était alors financé par l’acquéreur après le démarrage du projet.

Aujourd’hui, cette situation est clarifiée pour le bien des acquéreurs.

Les avantages d’une étude de sol

Comme nous l’avons vu, une étude de sol avant acquisition d’un terrain permet de connaître l’état de celui-ci et le type de construction qu’il peut recevoir.

D’une part, l’étude vous aide à identifier en profondeur les caractéristiques de votre terrain. L’étude est délivrée sous la forme d’une carte géologique et il vous est possible d’obtenir un modèle 3D afin de connaître les caractéristiques du terrain m² par m². De quoi préciser exactement où installer votre maison, votre piscine ou, pourquoi pas, un bâtiment plus important à plusieurs étages !

D’autre part, avec une étude de sol, vous prévenez les risques en amont. En effet, sur un sol argileux ou sableux, la mobilité du terrain risque d’être plus forte dans les années à venir. Il existe alors un risque plus élevé de fissures dans les fondations ou dans les murs. Un renfort de fondation sera alors nécessaire.

Et si vous souhaitez faire installer une piscine sur votre terrain, l’étude de sol permet d’identifier la qualité d’étanchéité du sol. Dès lors, vous pouvez opter, en toute sérénité pour un modèle semi-enterré ou hors-sol.

Quand réaliser l’étude de sol ?

Beaucoup de personnes oublient que c’est la maison qui doit s’adapter au sol et non l’inverse.

C’est pourquoi cette étude doit être faite avant l’achat du terrain, avant même d’entamer les premiers gros travaux de déblaiement ou de nettoyage, ou encore de mise à niveau.

En effet, plus les difficultés et les contraintes sont rencontrées tôt dans le projet de construction, plus il est aisé pour le maître d’ouvrage d’intégrer ces éléments dans son avant-projet.

On remarque également qu’une étude de sol est toujours recommandée lorsque la commune présente elle-même des risques avérés, notamment quand le sol est particulièrement argileux.

Les zones de remblais proposent également un type de terrain rarement hétérogène et stable et des tassements ainsi que des glissements peuvent toujours survenir.

Combien de temps dure une étude de sol ?

Sur le terrain en lui-même, une demi-journée suffit souvent aux techniciens pour effectuer l’analyse du sol et prélever les échantillons de sous-sol.

Ensuite, les analyses et calculs complémentaires s’effectuent dans un laboratoire. Il faut alors compter entre 3 semaines et 1 mois pour recevoir les résultats.

Toutefois, le client peut demander une expertise express qui sera alors livrée sous 2 semaines, mais le coût sera bien entendu plus important.

Niveau tarif, pour une étude du sol d’un terrain constructible destiné à accueillir une maison individuelle, l’échelle des prix varie entre 500€ et 1500€.

Plusieurs critères sont déterminants pour estimer le coût d’une étude de sol :

• La propriété du sol
• La superficie du terrain
• La pente du terrain
• Le plan de construction : constructions en profondeur comme une piscine ou un soubassement
• La situation géographique du terrain : si le terrain se situe proche d’une infrastructure ou d’une copropriété
• La nature de votre projet et la présence d’une autre structure.

Quoi qu’il en soit, la réalisation d’une étude de sol est, rappelons-le, obligatoire depuis septembre 2018 et doit être effectuée par un géotechnicien compétent et agréé.