Les frais de notaire pour l’achat d’un terrain constructible

A la charge de l’acquéreur, les frais de notaire sur l’achat d’un terrain constructible sont souvent une mauvaise surprise au moment de signer le compromis de vente. Parfois omis, d’autres fois sous-estimés, leur montant s’élève à environ 8 % du prix total de l’opération immobilière. Valeur et niveau de précision des outils de calcul en ligne, décomposition des frais notariés, éligibilité au taux réduit : découvrez tout ce que vous devez savoir au moment de payer les frais annexes au prix de vente d’un terrain à bâtir.

Les frais de notaire : définition et décomposition

Au moment d’acheter un terrain constructible, le recours au notaire est indispensable. Il se charge notamment de la publicité de la transaction immobilière et collecte les impôts et taxes applicables pour le compte de l’Etat. 

En pratique, les frais de notaire représentent les frais d’acquisition d’un bien immobilier. Ces frais incluent pour une partie réduite seulement les honoraires du notaire. En tant qu’officier public et ministériel, le notaire perçoit ainsi des sommes pour le compte de l’Etat. A sa charge ensuite de les reverser au Trésor Public. Les droits de mutation, les taxes et les débours constituent donc la part la plus élevée des frais de notaire sur l’achat d’un terrain constructible.

A noter : lorsque les parties choisissent un seul notaire, ce dernier a l’obligation de conseiller l’acheteur et le vendeur de manière impartiale. Chacun peut néanmoins faire intervenir son propre notaire… Auquel cas le montant des frais de notaire qui correspond aux émoluments sera doublé.

Règlement des frais de notaire au moment de l’achat immobilier, mode d’emploi

Le notaire se charge de calculer et de collecter les frais d’acquisition liés à l’achat immobilier. Dans ces conditions, le règlement des frais de notaire se déroule de la manière suivante :

1. Le jour de la signature de l’acte authentique, le notaire présente une estimation du montant total des frais à l’acheteur du terrain constructible.
2. L’acquéreur règle ensuite le montant indiqué par chèque ou virement à l’étude notariale.
3. Celle-ci reverse alors les droits et taxes perçus pour le compte de l’Etat au Trésor Public.
4. Et pour finir, 2 à 6 mois après la signature de l’acte authentique, le notaire adresse un état détaillé du coût réel des frais d’acquisition et rembourse l’acquéreur du trop-versé le cas échéant.

Bien comprendre la répartition des frais de notaire

Les frais de notaire sur l’achat d’un terrain constructible incluent :

• Les émoluments

Il s’agit des honoraires du notaire. On parle ici d’émoluments, car dans notre cas, les honoraires sont réglementés. En effet, l’officier ministériel ne fixe pas librement le montant de sa rémunération. L’achat d’un terrain nu donne ainsi lieu au paiement d’émoluments proportionnels au prix de vente du bien immobilier. En vertu de l’article A444-174 du Code de commerce, les notaires sont cependant autorisés à accorder une remise allant jusqu’à 10 % du montant réglementé pour les tranches d’assiettes supérieures à 150 000 €. Impossible donc de payer plus cher, en revanche, la négociation des honoraires réglementés est admise.

A noter : pour faciliter les calculs des frais de notaire sur l’achat d’un terrain à bâtir, l’arrêté du 27 février 2018 prévoit la stabilité des tarifs réglementés des notaires jusqu’en 2020.

• Les débours

Ce sont les sommes que l’officier ministériel a dépensées dans le cadre de sa mission. Lors d’une vente immobilière, les débours (ou déboursés) peuvent notamment inclure :

1. les frais d’inscription d’hypothèques
2. la consultation payante du cadastre et des documents d’urbanisme
3. la rémunération d’un géomètre-expert
4. les frais de déplacement du notaire ou de son clerc

• Les droits et taxes

Ce sont les impôts perçus pour le compte de l’Etat. Dans le cadre d’une vente immobilière, ils concernent les droits de mutation… C’est-à-dire les droits d’enregistrement et la taxe de publicité foncière. Cette composante représente la plus grande part des frais d’acquisition. Soit environ 5,80 % de leur montant total. De plus, ils ne sont pas négociables. 

Les frais d’acquisition sur un terrain nu : taux applicables et outils de calcul

Les frais d’acquisition immobilière – émoluments, débours, droits et taxes inclus – s’élèvent environ à 8 % du prix de vente du terrain nu.

Dans certains cas, l’acquéreur peut cependant prétendre au bénéfice des frais de notaire réduits. Le taux des droits de mutation est alors réduit dans une large mesure – de 5,8 % à 0,715 %.

Les frais de notaire sur l’achat d’un terrain constructible auprès d’un particulier

Dans la cas d’une transaction immobilière entre particuliers, l’acheteur doit appliquer les taux suivants pour le calcul des frais de notaire :

• 0,814 % à 3,945 % au titre des émoluments proportionnels, eu égard au barème dégressif.
• 5,80 % au titre des droits de mutation. Mais ce taux peut sensiblement varier en fonction du département du terrain.
• Au total, comptez environ 8 % du prix de vente du terrain constructible.

Exemple : vous achetez un terrain à un prix net vendeur de 100 000 €. Comptez 8 % x 100 000 = 8 000 € au titre des frais d’acquisition à verser à l’étude notariale au moment de signer l’acte authentique. Le budget total du projet s’élève ainsi à 108 000 €.

A noter : le montant total des débours inclus dans les frais notariés dépend de la nature des actes effectués par le notaire pour le compte de l’acquéreur. Les débours représentent en tout état de cause une proportion infime des frais de notaire sur l’achat d’un terrain à bâtir – 1 % environ.

Vendeur professionnel et taux réduit

Dans une hypothèse en particulier, l’acheteur d’un terrain nu peut bénéficier du taux réduit des frais de notaire – au même titre que l’acheteur d’un bien immobilier neuf. Les conditions :

• Le vendeur du terrain est un professionnel. Son statut de professionnel l’assujettit ainsi au régime de la TVA.
• Lors de l’achat du terrain par le vendeur – transaction N – 1 – le vendeur a payé de la TVA, qu’il a récupérée.
• L’acquéreur s’engage à revendre le terrain dans un délai maximum de 5 ans à compter de la signature de l’acte authentique : il bénéficie du taux réduit de 0,715 % du prix de vente HT au titre des droits de mutation.

A noter : l’acheteur peut préférer s’engager à construire dans les 4 ans après la signature, auquel cas il bénéficie du montant forfaitaire des droits de mutation – droit fixe de 125 €.

Les frais de notaire réduits de l’acheteur s’élèvent ainsi à environ 3 % du prix du terrain.

Estimer les frais de notaire sur l’achat d’un terrain à bâtir pour bien anticiper le prix de vente total

Les éléments de calcul ci-dessus vous permettent d’évaluer le montant des frais de notaire sur l’achat d’un terrain à construire… Et d’anticiper au plus juste le prix d’achat total du bien immobilier.

A moins de bénéficier du taux réduit, les frais d’acquisition représentent donc une somme non négligeable, à intégrer dans son plan de financement.

A noter : si vous recourez à un emprunt bancaire, votre conseiller doit évoquer avec vous le principe et le montant des frais de notaire.

Calcul des frais de notaire sur l’achat d’un terrain constructible : outils de simulation en ligne

Le calcul précis du montant des frais notariés dépend de nombreux paramètres variables… Nature du bien immobilier, département du lieu de situation du bien, achat comptant ou via un emprunt hypothécaire, prix de vente « net vendeur », etc.

Il est ainsi difficile de prévoir avec précision le résultat du calcul.

Attention donc, au moment d’utiliser un outil de simulation du montant des frais de notaire en ligne. En effet, les calculettes en ligne ne permettent d’obtenir qu’une estimation des frais de notaire sur l’achat du terrain.